Aux termes de l’article 691 du code civil, les « servitudes continues non apparentes » et les « servitudes discontinues, apparentes ou non apparentes » sont établies par l’existence d’un « titre » constitutif.

Ce titre consiste souvent en un acte juridique à caractère privé, tel un acte authentique de vente ou de donation, mais peut également consister en une décision de justice, par exemple un jugement homologuant un rapport d’expertise, voire en une convention seulement verbale.

A côté de la lettre même du titre, il convient de prendre en compte tout document, notamment graphique, qui lui est annexé, deux arrêts relativement récents de la Cour de cassation étant intéressants à cet égard.

D'abord, l’existence d’une servitude conventionnelle a été reconnue récemment par la Cour de cassation comme résultant de la mention, au sein d’un acte sous seing privé annexé à un acte de donation partage, que les propriétaires du fonds dominant « reconnaiss[aient] devoir le droit de passage » (arrêt de la Cour de cassation du 14 avril 2015).

En revanche, il a été jugé qu'au contraire un procès verbal de bornage contradictoire mentionnant l'existence d'un chemin de trois mètres entre deux fonds ne peut pas être assimilé à un acte constitutif de servitude conventionnelle (arrêt de la Cour de cassation du 12 mai 2016).

Concrètement, les juges se prononceront selon les nuances de chaque situation en recherchant quelle était la commune intention des parties signataires de l'acte auquel était annexé tel ou tel document susceptible de porter constitution de servitude.

En toute hypothèse, la rédaction de l'acte revêt une importance primordiale, sa rédaction par un Avocat, voire une relecture préalableà sa signature, pouvant s'avérer précieuses.

Victor de CHANVILLE

Avocat à Aubagne