Rien n'est simple en matière de lotissement.

Rappelons d'abord que les règles applicables à l'intérieur d'un lotissement sont fixées, outre par le plan local d'urbanisme, par deux documents propres au lotissement : le règlement (contenant pour l'essentiel des règles d'urbanisme) et le cahier des charges (pouvant contenir des règles d'urbanisme et de construction mais aussi – et c'est souvent son objet principal – des règles de vie, d’organisation et réglementant les rapports de voisinage entre les colotis, à l'instar d'un règlement de copropriété).

S'il a fait l'objet d'une approbation par l'autorité compétente (la Commune en général), le règlement aura une valeur réglementaire, ses règles s'ajoutant alors à celle issues du plan local d'urbanisme.

Quant au cahier des charges, il présente une valeur contractuelle : il ne s'applique pas aux autorisation d'urbanisme mais régit seulement les rapports entre les colotis (permettant notamment et par exemple d'obtenir en justice la démolition de tout ouvrage réalisé en méconnaissance de ses stipulations) sauf s'il a été approuvé par l'autorité compétente (ce qui est plus rare) : dans cette hypothèse (seulement), ses clauses réglementaires (c'est à dire contenant des règles d'urbanisme) seront opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme.

Les documents du lotissement ou certaines règles qu'ils fixent peuvent devenir caduques en application des règles de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, mais ce n'est pas l'objet du présent article (vous pourrez notamment vous reporter à celui-ci pour davantage de précision sur le mécanisme de la caducité : http://www.dechanville-avocat.fr/Billet-106-caducite-regles-lotissement).


Cela étant précisé, la cour de cassation a rappelé par une décision du 7 novembre 2019 que le règlement du lotissement peut également présenter une valeur contractuelle (il peut d'ailleurs être utile de le contractualiser avant qu'il ne devienne caduque en vertu des dispositions précitées de l'article L 442-9 du code de l'urbanisme).

La cour se prononce de la manière suivante :

« Vu l'article 1134 du code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, ensemble les articles L. 115-1 et L. 442-9 du code de l'urbanisme ;

Attendu, selon l'arrêt attaqué (Montpellier, 21 juin 2018), rendu en référé, que Mme D..., propriétaire dans un lotissement, a assigné M. et Mme A..., ses voisins, en démolition d'un abri de jardin et d'un mur de clôture en invoquant la violation de dispositions, selon elle contractualisées, du règlement de lotissement ;

Attendu que, pour rejeter la demande, l'arrêt retient que, selon l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme, la possible contractualisation des règles d'urbanisme se limite aux seules règles insérées dans le cahier des charges;

Qu'en statuant ainsi, alors que les colotis peuvent, par une manifestation non équivoque de volonté, conférer une valeur contractuelle aux dispositions contenues dans le règlement de lotissement, la cour d'appel a violé les textes susvisés ».

Il convient donc de rester bien vigilant sur les modalités d'application des règles fixées par les documents du lotissement sous peine d'être condamné à démolir certains ouvrages y contrevenant.


Victor de Chanville
Avocat à Aubagne