Aux termes de l'article R 420-1 du code de l'urbanisme :

« L'emprise au sol au sens du présent livre est la projection verticale du volume de la construction, tous débords et surplombs inclus.

Toutefois, les ornements tels que les éléments de modénature et les marquises sont exclus, ainsi que les débords de toiture lorsqu'ils ne sont pas soutenus par des poteaux ou des encorbellements ».

Dans ce contexte et à titre d'illustration, les constructions enterrées ne sont pas concernées, les piscines pouvant l'être en revanche.

Cette notion et les règles fixées à son sujet par les plans locaux d'urbanisme sont devenues prépondérantes, depuis la disparition du coefficient d'occupation des sols (COS), pour définir la teneur des constructions autorisées sur une parcelle.

Mais, au-delà de la définition légale de la notion d'emprise au sol, il est admis que le plan local d'urbanisme puisse prévoir quelques nuances.

Toutefois, dans une telle hypothèse, les prescriptions du PLU devront être claires et précises pour pouvoir être opposées à une demande de permis de construire.

En ce sens, le Conseil d'Etat a jugé récemment qu'« en l'absence de prescriptions particulières dans le document d'urbanisme précisant la portée de cette notion ... l'emprise au sol s'entend, en principe, comme la projection verticale du volume de la construction, tous débords inclus ; qu'il en résulte qu'en tenant compte d'une dalle en béton située sous une surface végétalisée et ne dépassant pas le niveau du sol, la cour a entaché son arrêt d'une erreur de droit ».

Autrement dit, à défaut de précision utile du document d'urbanisme, l'emprise au sol doit être calculée en se fondant strictement sur la définition proposée par le code de l'urbanisme, ce qui paraît tout à fait logique et apporte une certaine sécurité juridique dans le domaine de l'immobilier.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne