Je reviens dans ce nouvel article nsur la question des règles applicables dans un lotissement (à côté de celles prévues par le plan local d'urbanisme et le code de l'urbanisme).

Pour mémoire et pour ceux qui n'auraient pas lu mon 1er article sur la question (http://www.dechanville-avocat.fr/Billet-73-valeur-contractuelle-cahier-des-charges-lotissement), celles-ci sont fixées par deux documents : le règlement du lotissement et son cahier des charges, objet de cet article et sujet à certaines controverses à nouveau tranchées récemment par la Cour de cassation.

          Si le règlement présente quasiment toujours une valeur réglementaire (il est approuvé par l'autorité compétente en même temps que le lotissement) et est pris en compte dans le cadre de l'instruction des demandes d'urbanisme (sous certaines réserves et notamment une durée de vie limitée à 10 ans dans la plupart des cas), la nature du cahier des charges a souvent fait l'objet de discussions.

Ce document contient en effet principalement certaines règles de vie, comparables par exemple à celles présentes dans un règlement de copropriété, et constitue un contrat opposable à l'ensemble des colotis (annexé aux actes de vente des lots),

mais il prévoit parfois des règles d'urbanisme de la nature de celles du PLU ou du règlement, et pouvait dans le temps être approuvé par le Préfet, ce qui lui conférait une valeur réglementaire.

          Il est important aujourd'hui de bien déterminer sa valeur, d'autant plus dans le contexte particulier prévu par la loi « ALUR » du 24 mars 2014, transposée dans le code de l'urbanisme, prévoit notamment que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents approuvés d'un lotissement deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».

C'est la Cour de cassation qui s'y est attelée et qui a rappelé encore récemment, par un arrêt du 14 septembre 2017, que « le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, approuvé ou non, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ».

          Dès lors, en dépit des dispositions précitées de la loi « ALUR », le cahier des charges du lotissement conserve toute sa valeur contractuelle entre les colotis, et s'imposera aux futurs acquéreurs des lots.

Concrètement, les règles du cahier des charges ne seront pas prises en compte dans le cadre de l'instruction des permis de cosntruire qui pourraient être déposés sur un lot, mais en cas de méconnaissance des règles en question, tout coloti pourra saisir un Juge afin d'obtenir la démolition ou la modification des ouvrages ou aménagements réalisés en méconnaissance des règles du cahier des charges.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne