Le code civil réglemente, dans un esprit de protection de la vie privée, la création de vues sur le fonds de ses voisins.

La vue peut être définie comme une ouverture ordinaire, non fermée ou pourvue de fenêtres, qui peuvent s'ouvrir et permettre d'apercevoir la propriété voisine.

Concrètement, la vue peut consister en une ouverture dans un mur ou un bâtiment, fermée ou non, un balcon, une terrasse, parfois un exhaussement de terrain, etc.

C'est une notion souvent utilisée en droit immobilier, moins en urbanisme puisqu'une telle règle de nature civile relève de « la réserve du droit des tiers » et son respect (dans le cadre du dépôt d'un permis de construire ou d'une déclaration préalable) n'a donc pas à être contrôlé par le service instructeur.

La méconnaissance des règles en cause implique souvent l'intervention d'un Avocat tant il est désagréable de subir une atteinte à son intimité du fait d'un voisin indélicat.

L'article 675 du code civil concerne le cas particulier du mur mitoyen et dispose que « l'un des voisins ne peut, sans le consentement de l'autre, pratiquer dans le mur mitoyen aucune fenêtre ou ouverture, en quelque manière que ce soit, même à verre dormant ».

Les articles 676 à 680 se rapportent à la création de vues dans des murs non mitoyens.

Ils prévoient notamment que :

- le propriétaire d'un mur non mitoyen, joignant immédiatement l'héritage d'autrui, peut pratiquer dans ce mur des jours ou fenêtres à fer maillé et verre dormant,

- on ne peut avoir des vues droites sur la propriété voisine que s'il n'y a 1m90 de distance entre le mur où on les pratique et ladite propriété, à moins que le fonds ou la partie du fonds sur lequel s'exerce la vue ne soit déjà grevé, au profit du fonds qui en bénéficie, d'une servitude de passage faisant obstacle à l'édification de constructions.

C'est dans ce contexte que la Cour de cassation a récemment rappelé le principe élémentaire d'application des règles dont il est question : les deux fonds concernés doivent être contigus.

Ainsi, par une décision du 23 novembre 2017, il a été jugé que :

« Vu l'article 678 du code civil ;

Attendu que les distances prescrites par ce texte ne s'appliquent que lorsque les fonds sont contigus ;

Attendu que, pour condamner M. et Mme Y... à supprimer les vues ouvertes sur le fonds X..., l'arrêt retient que ni les consorts X... ni M. et Mme Y... ne sont propriétaires de la bande de terrain séparant leurs héritages ;

Qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de ces motifs que les fonds X... et Acquaviva n'étaient pas contigus, de sorte que peu importait l'usage commun de la bande de terrain, la cour d'appel a violé le texte susvisé ».

Autrement dit, à partir du moment où la parcelle depuis laquelle est créée une vue est séparée de la parcelle qui subit la vue, par un autre terrain, une route, un chemin etc, n'appartenant pas à la « victime », les règles protectrices du code civil ne s'appliquent pas.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne