L'article L 471-1 du code de l'urbanisme prévoit que :

« Lorsqu'en application des dispositions d'urbanisme la délivrance du permis de construire est subordonnée, en ce qui concerne les distances qui doivent séparer les constructions, à la création, sur un terrain voisin, de servitudes de ne pas bâtir ou de ne pas dépasser une certaine hauteur en construisant, ces servitudes, dites "de cours communes", peuvent, à défaut d'accord amiable entre les propriétaires intéressés, être imposées par la voie judiciaire dans des conditions définies par décret.

Les mêmes servitudes peuvent être instituées en l'absence de document d'urbanisme ou de mention explicite dans le document d'urbanisme applicable ».

L'institution d'une servitude de cour commune, par acte conclu entre le propriétaire du terrain d'assiette du permis de construire et le propriétaire d'une ou plusieurs parcelles voisines contiguës, permet de calculer le retrait de la construction projetée par rapport à un point situé sur la propriété voisine et non au regard des limites séparatives du terrain d'assiette.

Une telle servitude a pour effet de rendre inconstructible (servitude non aedificandi) une partie de la propriété voisine, et permet ainsi de déroger aux règles de distance par rapport aux limites de propriété prévues par le plan local d'urbanisme.

Les deux propriétés concernés sont en quelques sortes considérées comme en formant une seule.

Mais il est rare qu'une cour soit créée, et le cas échéant elle n'est pas commune.

Dans ce contexte, l'article R. 431-32 du code de l'urbanisme dispose que « lorsque l'édification des constructions est subordonnée, pour l'application des dispositions relatives à l'urbanisme, à l'institution sur des terrains voisins d'une servitude dite de cours communes, la demande est accompagnée des contrats ou décisions judiciaires relatifs à l'institution de ces servitudes ».

A ce sujet, le Conseil d’État a fourni des précisions intéressantes par un arrêt du 16 octobre 2017, dont il ressort que :

« lorsque l'institution d'une servitude de cours communes est requise pour l'édification d'une construction, le permis de construire autorisant cette construction ne peut être délivré par l'autorité administrative sans qu'aient été fournis par le pétitionnaire, dans le cadre de sa demande, les documents justifiant de ce qu'une telle servitude sera instituée lors de l'édification de la construction projetée ;

ces dispositions [article R 431-32 du code de l'urbanisme] n'imposent pas que la servitude ait été établie et soit entrée en vigueur avant que le permis de construire ne soit délivré ».

Ainsi, il a été jugé que l'annexion à la demande de permis de « la copie du projet de convention d'institution de la servitude, la promesse unilatérale de vente de la commune ... mentionnant expressément que celle-ci s'engageait à constituer une convention de cour commune grevant la propriété qu'elle conserverait et définissant, de manière précise et circonstanciée, les contours de la servitude en cause » était suffisante à répondre aux exigences du code de l'urbanisme.

Si cette solution peut paraître favorable aux constructeurs (une telle servitude étant le plus souvent utilisée dans le cadre de projets immobiliers conséquents), il est notable que dans l'arrêt précité l'engagement de constituer une servitude de cour commune définissait très précisément celle-ci ;

il est permis de considérer qu'un projet plus vague, ne permettant pas de s'assurer que l'étendue de la servitude permettrait d'assurer le respect des règles du document d'urbanisme, aurait pu conduire à l'annulation du permis.

Il convient donc de bien veiller à ce que les informations fournies au service instructeur lui permettent de s'assurer de l'efficacité de la servitude.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne