Le lotissement est défini par le code de l'urbanisme (article L 442-1) comme « la division en propriété ou en jouissance d'une unité foncière ou de plusieurs unités foncières contiguës ayant pour objet de créer un ou plusieurs lots destinés à être bâtis ».

Concrètement, toute division d'un terrain en vue de construire sur la partie détachée sera constitutive d'un lotissement.

Par conséquent, une autorisation d'urbanisme devra être sollicitée pour ce faire (déclaration préalable ou permis d'aménager selon les cas ; une fois le lotissement autorisé, un permis de construire devra être obtenu pour autoriser la ou les constructions projetées).

L'autorisation de lotir et les permis de construire sont régis par les règles du code de l'urbanisme et du plan local d'urbanisme (PLU).

Mais le lotissement peut également être régi par certains documents qui lui sont propres : d'une part, un règlement, d'autre part, un cahier des charges, qui sont en pratique élaborés par le lotisseur lors de sa création.

Le règlement, s'il a été approuvé par l'autorité compétente (la Commune en général), présente une valeur réglementaire : ses règles s'ajoutent à celle du plan local d'urbanisme ; elles ne concernent pas l'autorisation de lotir mais seulement les autorisation d'urbanisme sollicitées après l'approbation du lotissement sur le ou les lots créés.

Le cahier des charges présente une valeur contractuelle, c'est à dire qu'il ne concerne pas les autorisation d'urbanisme mais seulement les rapports entre les colotis (permettant notamment d'obtenir en justice la démolition de tout ouvrage réalisé en méconnaissance de ses stipulations) sauf s'il a été approuvé par l'autorité compétente (ce qui est plus rare) : dans cette hypothèse (seulement), ses clauses réglementaires (c'est à dire contenant des règles d'urbanisme) seront opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme.

La loi « ALUR » du 24 mars 2014 a modifié le code de l'urbanisme dont l'article L 442-9 prévoit désormais que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».

La nouveauté concerne la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les clauses de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé, puisque le cahier des charges approuvé et le règlement du lotissement étaient déjà concernés avant la réforme.

MAIS, la caducité des règles en question ne se rapporte qu'à leur application réglementaire par l'administration dans le cadre de l'instruction des autorisations d'urbanisme ; en effet, le cahier des charges présente une nature contractuelle qui le rend opposable à tous les acquéreurs successifs des différents lots, ce que la Cour de cassation est venue rappeler récemment dans un arrêt du 9 mars 2017 :

« le cahier des charges d'un lotissement, quelle que soit sa date, constitue un document contractuel dont les clauses engagent les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues ; qu'ayant relevé que le cahier des charges, qui était expressément mentionné dans l'acte de vente de M. et Mme Y..., n'avait pas fait l'objet de modification conventionnelle et demeurait applicable dans les rapports entre colotis et retenu, par des motifs non critiqués, que les constructions litigieuses [un bâtiment annexe et des clôtures] avaient été réalisées en méconnaissance de ses dispositions, la cour d'appel en a déduit à bon droit que les demandes de [démolition des bâtiments litigieux] devaient être accueillies ».

Il est ainsi fréquent que des aménagements ou ouvrages autorisés par le PLU soient interdits par le cahier des charges ; dans un tel cas, il est possible de saisir la juridiction compétente (civile et non pénale) pour en solliciter la démolition (dans le cadre d'une procédure où la représentation par Avocat est obligatoire) même s'ils ont été autorisés par un permis de construire puisque, comme cela a été dit, les règles du cahier des charges ont une nature civile et non administrative.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne