Les rapports entre bailleur et locataire, en matière de baux d'habitation, sont régis par la loi du 6 juillet 1989.

L'article 6 de cette loi prévoit que le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l'usage d'habitation.

Il ajoute qu'un décret en Conseil d’État définit le critère de performance énergétique minimale à respecter et un calendrier de mise en œuvre échelonnée.

Ces dispositions constituent une garantie importante pour le locataire qui peut non seulement obtenir du bailleur la réalisation des travaux nécessaires, mais encore être autorisé en justice à suspendre le règlement des loyers jusqu'à la réalisation des travaux nécessaires : il est interdit de conclure un bail d'habitation pour un logement indécent, la location étant dans cette hypothèse interdite.

Un décret d'application existait déjà concernant le critère des « risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé », celui du 30 janvier 2002, exposant donc les caractéristiques du logement décent.

Le logement doit ainsi, notamment (la liste n'est pas exhaustive) :

- permettre d'assurer le clos et le couvert,

- présenter des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne présentant pas de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires,

- comporter des réseaux et branchements d'électricité et de gaz et les équipements de chauffage et de production d'eau chaude sont conformes aux normes de sécurité,

- être muni de dispositifs d'ouverture et de ventilation permettant un renouvellement de l'air adapté,

- comporter certains éléments d'équipement et de confort en matière de chauffage, d'alimentation en eau potable, d'évacuation des eaux ménagères et d'installation sanitaire,

- présenter une surface habitable d'une superficie minimum définie.

Mais ce décret ne définit pas « le critère de performance énergétique minimale à respecter ».

Ce sera chose faite à partir du 1er janvier 2018 en application d'un nouveau décret du 9 mars 2017, lequel ajoute les précisions suivantes :

- d'une part, le logement « est protégé contre les infiltrations d'air parasites. Les portes et fenêtres du logement ainsi que les murs et parois de ce logement donnant sur l'extérieur ou des locaux non chauffés présentent une étanchéité à l'air suffisante. Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés sont munies de portes ou de fenêtres. Les cheminées doivent être munies de trappes »,

- d'autre part, « le logement permet une aération suffisante. Les dispositifs d'ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation des logements sont en bon état et permettent un renouvellement de l'air et une évacuation de l'humidité adaptés aux besoins d'une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements ».

Il appartiendra aux bailleurs de bien mettre en œuvre ces dispositions, sous réserve d'être sanctionnés.

Le recours à un avocat est souhaitable dans les procédures concernées, parfois complexes, et qui impliquent souvent la désignation d'un expert judiciaire avant toute action au fond.

Pour terminer, il est notable que les obligations du bailleur en matière de contrat de bail d'habitation ne cessent d'augmenter, ce qui peut poser problème notamment à Aubagne où, parfois, les immeubles anciens sont difficilement aménageables.

Victor de CHANVILLE

Avocat à Aubagne