En matière de bail d'habitation (logement soumis à la loi du 6 juillet 1989 en particulier) ou de bail commercial, il est en général nécessaire, pour obtenir la résiliation ou la résolution du bail puis, en conséquence, l'expulsion d'un locataire au motif du défaut de paiement des loyers ou des charges locatives, de faire délivrer dans un premier temps un commandement de payer par voie d'huissier de justice.

Cette formalité est en général prévue par le bail, conformément à la législation.

En ce sens, en matière de bail d'habitation, l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 prévoit que « toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux ».

Pour ce qui est du bail commercial, l'article L 145-41 du code de commerce dispose que « toute clause insérée dans le bail prévoyant la résiliation de plein droit ne produit effet qu'un mois après un commandement demeuré infructueux ».

Ces dispositions ont principalement pour objet :

- d'une part, de permettre au bailleur prouver de manière irréfutable que le locataire a eu connaissance des griefs du bailleurs, d'où la délivrance du commandement de payer par voie d'huissier (un courrier recommandé AR, même en provenance d'un avocat, sera insuffisant),

- d'autre part, de permettre au locataire soit de contester la position du bailleur (et donc le montant de la dette ou son existence même) avant toute action en justice, cette fois-ci éventuellement par l'intermédiaire d'un avocat (ce qui est recommandé bien entendu), soit de régulariser la situation.

Le contenu du commandement de payer est soumis à des règles de forme et de fond particulières qui devront être respectées à défaut de nullité (l'intervention d'un avocat pour analyser le commandement pouvant ici encore s'avérer cruciale).

Autrement dit, une insuffisance ou une erreur peut entraîner l'échec de la procédure, le juge vérifiant les mentions du commandement (notamment les juges d'instance d'Aubagne et de Marseille qui s'assurent bien du respect des droits du locataire).

A cet égard, l'article 24 précité de la loi du 6 juillet 1989 indique que :

« Le commandement de payer reproduit, à peine de nullité, les dispositions du présent article et des trois premiers alinéas de l'article 6 de la loi n° 90-449 du 31 mai 1990 visant la mise en œuvre du droit au logement, en mentionnant la faculté pour le locataire de saisir le fonds de solidarité pour le logement, dont l'adresse de saisine est précisée.

Lorsque les obligations résultant d'un contrat de location conclu en application du présent titre sont garanties par un cautionnement, le commandement de payer est signifié à la caution dans un délai de quinze jours à compter de sa signification au locataire. A défaut, la caution ne peut être tenue au paiement des pénalités ou des intérêts de retard ».

Le commandement doit également viser la clause résolutoire et reprendre ses termes.

Le code de commerce, en son article L 145-41 susvisé, est plus succinct, prévoyant seulement que « le commandement doit, à peine de nullité, mentionner ce délai » d'un mois après lequel la clause de résiliation de plein droit insérée dans le contrat de bail produit effet.

C'est pourtant en matière de bail commercial que la Cour d'appel d'Aix en Provence (devant laquelle, je le rappelle, sont contestés les décisions rendues par le tribunal d'instance d'Aubagne et les juridictions civiles et commerciales siégeant à Marseille), par un arrêt du 20 octobre 2016, a rappelé récemment certains principes.

Ainsi, après avoir rappelé « qu'aucune disposition légale ne prévoit que le commandement de payer doit reproduire l'intégralité de la clause résolutoire » (contrairement donc aux exigences applicables en matière de bail soumis à la loi du 6 juillet 1989),

la Cour d'appel a constaté que « le décompte annexé à ce commandement de payer est composé de deux colonnes de tableurs, intitulées l'une « règlements », l'autre « solde dû » qui ne permettent d'identifier ni le montant, ni les dates, ni même l'objet (loyers, charges ou taxes foncières) des sommes principales réclamées », ce qui l'a amené à considérer que « c'est en conséquence, également à bon droit et sans erreur d'appréciation, que le premier juge a déclaré nul ce commandement de payer, totalement inexploitable, comme le soutient le preneur ».

En effet, au-delà des mentions formelles exigées par la loi ou la réglementation, il convient de ne pas oublier l'objet même du commandement de payer : porter à la connaissance du locataire de manière précise les sommes que le bailleur estime être dues, et donc permettre leur discussion ou leur régularisation.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne