La Cour de cassation a jugé récemment, en matière de droit immobilier, que :

« l'annulation rétroactive du permis de construire obtenu après la vente était sans incidence sur l'erreur devant s'apprécier au moment de la formation du contrat, a pu en déduire que le retrait du permis de construire ne pouvait entraîner la nullité de la vente, ni donner lieu à la garantie des vices cachés » (arrêt de la 3e chambre civile du 24 novembre 2016).

En l'occurrence, un permis de construire avait été accordé alors que le terrain était situé en zone inondable et était concerné par un plan de prévention des risques naturels (PPR), lequel était mentionné dans l'état des risques annexé à l'acte de vente notarié.

Le terrain était pourtant considéré comme constructible à la date de la vente en l'état du permis de construire accordé (et par suite des dispositions du plan local d'urbanisme), ce qui permettait d'envisager raisonnablement l'annulation de la vente puisque, à l'évidence, l'acquéreur n'aurait pas acquis le terrain s'il avait connu son inconstructibilité ; en outre, une autorisation d'urbanisme retirée par l'administration (ou annulée par le juge d'ailleurs) est censée n'avoir jamais existé.

La Cour de cassation ne s'est toutefois pas prononcée en ce sens, reprenant une jurisprudence antérieure, en considérant que l'erreur doit être appréciée au jour de la vente et le vice caché doit également être antérieur mais qu'à cette date le terrain était constructible compte tenu de l'existence du permis dont le retrait a été opéré ultérieurement.

Notons que l'acquéreur aurait pu prendre quelques précautions supplémentaires puisque l'existence d'un plan de prévention des risques laissait supposer des difficultés.

L'acte de vente aurait ainsi pu prévoir une condition suspensive d'obtention d'un permis définitif, c'est à dire ne pouvant plus faire l'objet ni d'un recours ni d'un retrait par le Maire.

Il aurait été utile de se faire assister dans cette affaire dès la conclusion de la vente par un avocat spécialisé, ce qui aurait permis d'éviter ces difficultés et celles que l'on retrouve trop régulièrement dans le cadre de certaines ventes immobilières.

Pour terminer, précisons que la responsabilité des notaires a été engagée en raison de la « perte de chance de ne pas contracter », ce qui a conduit à une condamnation à régler à l'acquéreur malheureux une somme de 15.000 euros, en raison notamment d'un défaut de conseil au sujet de cette vente immobilière.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne