Lorsqu'une infraction au droit de l'urbanisme est commise (notamment la construction réalisée sans autorisation, ou non conforme à l'autorisation délivrée, ou méconnaissant les règles du plan local d'urbanisme) et a été constatée par procès verbal dans le délai légal (de 3 ans en matière de délit : au-delà, l'infraction est prescrite et ne peut donner lieu à une condamnation), elle est jugée par le tribunal correctionnel.

Les juges peuvent condamner l'auteur des faits à une amende pénale mais, surtout, à une mesure de remise en état sous astreinte, qui consistera concrètement en la réalisation des travaux de nature à remettre les lieux dans leur état antérieur à l'infraction, souvent par la démolition de l'ouvrage irrégulier.

C'est dans cette hypothèse que l'on peut se poser la question de savoir qui est débiteur de l'obligation de remise en état lorsque l'auteur de l'infraction n'en est plus propriétaire, pour l'avoir cédé par exemple.

Au regard des dispositions combinées des articles L 480-5 et L 480-7 du code de l'urbanisme, le bénéficiaire des travaux irréguliers est concerné.

Mais la situation n'est pas claire puisque le bénéficiaire des travaux a pu changer depuis leur réalisation. C'est pourquoi la jurisprudence a clarifié la question et considère que peu importe qui bénéficie des travaux à la date de la condamnation : c'est bien le bénéficiaire initial (en général celui qui a commis l'infraction) qui devra se charger de la remise en état des lieux (ce que la Cour de cassation a rappelé récemment dans une décision du 8 mars 2016).

Cette solution paraît cohérente mais peut évidemment créer des difficultés puisque le nouvel occupant n'acceptera pas facilement la situation, bien que celle-ci ait pu déjà être réglée par l'acte de vente du bien.

Notons que la difficulté peut être contournée par les dispositions de l'article L 480-9 du code de l'urbanisme aux termes desquelles :

« Si, à l'expiration du délai fixé par le jugement, la démolition, la mise en conformité ou la remise en état ordonnée n'est pas complètement achevée, le maire ou le fonctionnaire compétent peut faire procéder d'office à tous travaux nécessaires à l'exécution de la décision de justice aux frais et risques du bénéficiaire des travaux irréguliers ou de l'utilisation irrégulière du sol.

Au cas où les travaux porteraient atteinte à des droits acquis par des tiers sur les lieux ou ouvrages visés, le maire ou le fonctionnaire compétent ne pourra faire procéder aux travaux mentionnés à l'alinéa précédent qu'après décision du tribunal de grande instance qui ordonnera, le cas échéant, l'expulsion de tous occupants ».

Dans ce domaine, l'intervention d'un avocat maîtrisant le droit de l'urbanisme peut s'avérer essentielle pour éviter la condamnation à la démolition.

Victor de CHANVILLE

Avocat à Aubagne