Je suis régulièrement confronté à la situation de certains locataires subissant les manquements du bailleur, en général au sujet de travaux (parfois très lourds d'ailleurs) que ce dernier est tenu d'effectuer mais qu'il ne met pas en œuvre, mais qui ne peuvent faire valoir correctement ou à bref délai leurs droits faute de pouvoir justifier d'une mise en demeure du bailleur de respecter ses obligations.

Il est vrai que, souvent, les locataires se bornent à informer oralement le bailleur de tel ou tel problème, ce qui est insuffisant puisque les tribunaux exigent, pour sanctionner celui-ci, la preuve d'une demande de règlement de la difficulté.

Autrement dit, il est indispensable de systématiquement adresser au bailleur un courrier recommandé AR pour lui signaler précisément les problèmes pouvant affecter le logement ou le local loué et le mettre en demeure de les régler.

Je me souviens d'ailleurs d'une affaire, datant de quelques années, dans laquelle l'expulsion du locataire n'a pas pu être évitée (dans le cadre d'un bail d'habitation) alors que celui-ci, ne réglant plus son loyer depuis des mois, résidait dans un appartement totalement (et scandaleusement) insalubre, ne répondant en aucune manière aux conditions de décence prévues par l'article 6 de la loi du 6 juillet 1989 du fait de problèmes importants d'humidité et de moisissure.

Dans un tel cas, il est en général possible de faire jouer les manquements du bailleur pour justifier le défaut de paiement du loyer.

Mais le locataire ne lui avait pas adressé de courrier recommandé, donc il n'était pas établi que le bailleur, informé verbalement seulement, avait eu connaissance du problème...

Par une décision du 29 septembre 2015, la Cour de cassation s'est une nouvelle fois prononcée sur la question, dans le cadre d'un litige aux conséquences heureusement moins importantes que celles de la situation évoquée ci-avant.

Dans cette affaire, le locataire d'un logement ayant fait l'objet d'un arrêté de péril non imminent a assigné la propriétaire en référé afin de voir ordonner une mesure d'expertise puis, au regard du rapport d'expertise, l'a encore assignée en indemnisation de son préjudice et en paiement du coût des travaux de réfection de l'installation électrique qu'il a fait réaliser et des factures d'achat de fournitures.

Le propriétaire était informé de la nature des travaux à réaliser puisqu'il avait été partie à la procédure d'expertise.

Mais, à l'issue des opérations d'expertise, le locataire ne l'a pas mis en demeure d'effectuer les travaux...

La Cour de cassation considère dans ce contexte que « même en l'état de travaux nécessaires et dont le bailleur connaissait la nécessité dans le cadre des opérations d'expertise, l'exigence d'une mise en demeure préalable du bailleur permettait au locataire de constater la carence du bailleur et, en application des dispositions combinées des articles 6 de la loi du 6 juillet 1989 et 1144 [ancien] du code civil, d'être autorisé à faire exécuter lui-même l'obligation aux dépens du débiteur ».

A défaut, le locataire s'est « privé du droit de réclamer le coût des travaux qu'il avait financés ».

Autrement dit, le locataire aurait dû, après l'expertise, mettre le bailleur en demeure de remplir ses obligations et, à faute de réponse, saisir le juge pour être autorisé à faire réaliser les travaux aux frais du bailleur.

Il a manifestement voulu gagner du temps mais aura en définitive perdu de l'argent.

En conclusion, il faut se montrer particulièrement rigoureux dans la justification de la preuve de la connaissance des désordres par le bailleur, même s'il est permis de supposer que, parfois, le tribunal d'instance pourrait se montrer plus souple que la Cour de cassation s'il est établi que le bailleur ne pouvait ignorer la nécessité et la nature des travaux à réaliser.

Victor de CHANVILLE

Avocat à Aubagne