La Cour de cassation a rendu en janvier dernier une décision intéressante en matière d'enclavement retenu en considération d'une décision administrative.

Un fonds est considéré comme étant enclavé, au sens de l'article 682 du code civil, lorsqu'il est dépourvu d'accès à la voie publique ou lorsque l'accès existant peut être considéré comme insuffisant au regard de l'utilisation normale ou de l'exploitation de la propriété concernée.

L'état d'enclave peut ainsi résulter de la situation physique du fonds, autrement dit de la configuration des lieux, mais également de certaines contraintes administratives, en particulier la réglementation applicable en matière d'urbanisme.

Ainsi si la voie d’accès existante présente une largeur inférieure à celle exigée par le document d’urbanisme (PLU ou POS) pour pouvoir bâtir dans la zone concernée, l’enclavement du terrain en cause est acquis, sous réserve bien entendu d’une utilisation normale du fonds.

Il en est de même lorsqu’un certificat d’urbanisme interdit la création d’un accès direct, depuis la parcelle en cause, à la seule voie publique desservant le fonds.

La Cour de cassation considère en outre dans une telle hypothèse que l’intéressé ne peut se voir contraint à exercer un recours (en justice) à l’encontre de la décision administrative en question, dont la seul existence permet de caractériser un état d'enclave.

Il a en ce sens été jugé, par un arrêt du 14 janvier 2016, qu' “ayant constaté que le certificat d'urbanisme interdisait tout accès direct depuis la route départementale 183 au fonds de la SCI et justement retenu que celle-ci ne pouvait se voir contrainte à exercer un recours à l'encontre de cet acte, la cour d'appel a ... souverainement retenu que le fonds concerné était enclavé et devait bénéficier d'une servitude légale de passage”.

Il suffit ainsi qu'une décision administrative reconnaisse l'insuffisance de l'accès existant au regard de la réglementation applicable pour que l'état d'enclave soit reconnu et que le propriétaire du fonds concerné se voie reconnaître le droit au bénéfice de la servitude légale prévue par l'article 682 du code civil et, par conséquent, puisse bénéficier d'un droit de passage sur les fonds voisins, conformément aux principes de l'article 683 du code civil, pour accéder à la voie publique.

Précisions que la reconnaissance de l'état d'enclave ne constitue que la 1ère étape de la création d'un accès à la voie publique puisqu'il est ensuite nécessaire de définir l'assiette du droit de passage.

En général, il convient dans un premier temps de rechercher un accord amiable avec les propriétaires des fonds sur lesquels le passage pourrait être envisagé, éventuellement par l'intermédiaire d'un avocat qui pourra leur expliquer la situation et ses implications; à défaut d'accord, le juge des référés du Tribunal de grande instance (Marseille pour les fonds situés à Aubagne) sera saisi pour déterminer le tracé le plus adapté.