La Cour de cassation a eu l'occasion de rappeler récemment que la mauvaise foi du bailleur pouvait empêcher le jeu de la clause résolutoire prévue au bail, même en cas de véritable manquement du locataire.

Dans le cas d'espèce concerné, le bailleur sollicitait la résolution d'un bail commercial et l'expulsion du locataire pour défaut de paiement des charges locatives.

Alors que la Cour d'appel avait fait droit à la demande du bailleur, la Cour de cassation a jugé que :

« en statuant ainsi, après avoir constaté que le bailleur s'était durablement abstenu de procéder à la régularisation des charges et d'en réclamer paiement au locataire, sans rechercher comme elle y était invitée, si la clause résolutoire n'avait pas été mise en œuvre de mauvaise foi, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision » (arrêt du 5 novembre 2015).

Il est donc important pour le bailleur, de manière générale, de ne pas commettre d'abus dans le jeu de la clause résolutoire et, dans le cas particulier des charges locatives, de bien procéder à leur régularisation et de les réclamer très régulièrement, sous peine de connaître certaines désillusions.

Il est d'ailleurs notable que dans certains cas, à défaut de justification de la réalité et du montant des charges réglées par le locataire par provisions, celui-ci peut obtenir le remboursement de l'ensemble des provisions qu'il a versées – demande reconventionnelle souvent formulée par les avocats.

Notons que le principe (du refus de constater le jeu de la clause résolutoire en cas de mauvaise foi du bailleur) est applicable en matière de bail d'habitation (loi du 6 juillet 1989), comme il a par exemple été jugé par une décision du 23 avril 2013 :

« attendu qu'ayant relevé que le bailleur avait manqué à son obligation d'entretien et de délivrance d'un logement décent, qu'il avait délivré un commandement de payer un arriéré de loyer supérieur à la créance réelle, et n'avait pas réclamé en temps utile le rappel de loyers résultant de la clause d'indexation figurant dans le contrat de bail, la cour d'appel, sans se fonder sur l'extinction des causes du commandement de payer par l'effet de la compensation ordonnée entre les sommes dues de part et d'autre, en a souverainement déduit que la clause résolutoire avait été mise en œuvre de mauvaise foi et a exactement refusé d'en faire application ».