Un décret du 31 mars 2016 est venu préciser les conditions d'application des articles 3-2 et 7 d) de la loi du 6 juillet 1989, le texte de référence en matière de baux d'habitations.

* En premier lieu, l'article 3-2 de la loi du 6 juillet 1989 dans sa version modifiée par la loi « ALUR » dispose notamment que :

« Un état des lieux est établi selon des modalités définies par décret en Conseil d'Etat, pris après avis de la Commission nationale de concertation, dans les mêmes formes et en autant d'exemplaires que de parties lors de la remise et de la restitution des clés. Il est établi contradictoirement et amiablement par les parties ou par un tiers mandaté par elles et joint au contrat de location.

Si l'état des lieux ne peut être établi dans les conditions prévues au premier alinéa, il est établi par un huissier de justice, sur l'initiative de la partie la plus diligente, à frais partagés par moitié entre le bailleur et le locataire ».

Le décret en conseil d'Etat prévu par cet article est le décret n° 2016-382 du 31 mars 2016, qui entrera en vigueur à compter du 1er juin 2016.

Le décret indique notamment que l'état des lieux :

- doit porter sur l'ensemble des locaux et équipements d'usage privatif mentionnés au contrat de bail et dont le locataire a la jouissance exclusive.

- décrit le logement et constate son état de conservation en comportant un certain nombre d'informations obligatoires dont :

à l'entrée, pour chaque pièce et partie du logement, la description précise de l'état des revêtements des sols, murs et plafonds, des équipements et des éléments du logement ; il peut être complété d'observations ou de réserves et illustré d'images,

à la sortie, l'adresse du nouveau domicile ou du lieu d'hébergement du locataire ainsi que, éventuellement, les évolutions de l'état de chaque pièce et partie du logement constatées depuis l'établissement de l'état des lieux d'entrée.

* En deuxième lieu, l'article 7 d) de la loi du 6 juillet 1989 prévoit, au titre des obligations du locataire, que celui-ci doit prendre à sa charge l'entretien courant du logement, des équipements mentionnés au contrat et les menues réparations ainsi que l'ensemble des réparations locatives, sauf si elles sont occasionnées, notamment, par vétusté.

Le texte ajoute que les modalités de prise en compte de la vétusté de la chose louée sont déterminées par décret en Conseil d'Etat, après avis de la Commission nationale de concertation.

L'article 4 du décret du 31 mars 2016 définit la vétusté « comme l'état d'usure ou de détérioration résultant du temps ou de l'usage normal des matériaux et éléments d'équipement dont est constitué le logement ».

En outre, il envisage la possibilité pour les parties au contrat de location de convenir de l'application d'une grille de vétusté dès la signature du bail, choisie parmi celles ayant fait l'objet d'un accord collectif de location conclu conformément à la la loi du 23 décembre 1986.

Cette grille définit au minimum, pour les principaux matériaux et équipements du bien loué, une durée de vie théorique et des coefficients d'abattement forfaitaire annuels affectant le prix des réparations locatives auxquelles serait tenu le locataire.