Par un arrêt du 17 décembre 2015, la Cour de cassation a considéré, dans le cadre d'un bail d'habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989, que le bailleur louant un appartement dont la surface n'est pas suffisante à caractériser un logement décent a manqué à son obligation de délivrance.
Elle a par conséquent considéré non seulement que c'est à juste titre que le locataire avait cessé de payer le loyer, mais a de surcroît condamné le bailleur à rembourser l'ensemble des loyers versés depuis le début du bail !
Nous savons en effet que le bailleur est tenu d'obligations toujours plus nombreuses et contraignantes (notamment depuis la loi « ALUR »), mais dans le cas qui nous intéresse c'est l'obligation l'obligation la plus fondamentale, l'essence même de tout contrat de louage, qui est concernée : délivrer au locataire un logement apte à être habité.
Ce n'est pas le cas lorsque ledit logement ne répond pas aux conditions du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, lequel exige notamment que le logement doit remplir un certain nombre de conditions pour préserver la sécurité physique et de la santé des locataires et comporter des éléments de confort et d'équipement suffisants ;
le décret dispose en outre (en son article 4) que le logement doit comporter « au moins d'une pièce principale ayant soit une surface habitable au moins égale à 9 mètres carrés et une hauteur sous plafond au moins égale à 2,20 mètres, soit un volume habitable au moins égal à 20 mètres cubes ».
Concernant cet dernier aspect, l'arrêt de la Cour de cassation présente l'intérêt de sanctionner le bailleur sur le fondement des règles, encore plus strictes, du règlement sanitaire départemental applicable en l'espèce, pour en déduire que le « logement ne répondait donc pas aux règles d'habitabilité prévues par la loi ».
Il est notable qu'en l'occurrence la procédure avait été à l'origine été introduite par le bailleur, après délivrance d'un commandement de payer resté infructueux, afin de solliciter la condamnation du locataire au paiement des sommes correspondant aux loyers impayés ainsi que son expulsion.
Ainsi, il est important, dans une telle situation, de faire appel à un avocat pour défendre ses intérêts, ce qui permet régulièrement de trouver une parade à la procédure d'expulsion introduite par le bailleur.
Je suis pour ma part inscrit sur la liste de « prévention des expulsions domiciliaires » du Barreau de Marseille, ce qui m'amène à intervenir fréquemment dans cette matière (également dans les intérêts des bailleurs) ainsi qu'en matière de droit au logement opposable (DALO).
