Le Conseil d'Etat a apporté par un arrêt du 15 décembre 2015 trois précisions très intéressantes sur les conditions dans les quelles un certificat d'urbanisme peut être invoqué dans le cadre d'une demande de permis de construire.

Nous le savons, le certificat d'urbanisme est particulièrement utile pour les particuliers mais aussi pour les professionnels de l'immobilier puisque, « lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique » (article L 410-1 du code de l'urbanisme).

Autrement dit, l'intérêt majeur du certificat d'urbanisme, même d'information (c'est à dire indiquant seulement les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain, à l'inverse du certificat d'urbanisme dit « opérationnel » qui se prononce sur la faisabilité d'une opération au regard notamment de la localisation approximative et de la destination des bâtiments projetés) est que la demande de permis de construire déposée dans le délai de validité de 18 mois ne peut être refusée sur le fondement de la nouvelle réglementation entrée en vigueur entre temps, par exemple un nouveau plan local d'urbanisme classant le terrain en zone inconstructible.

La sécurité juridique est ainsi renforcée, ce qui bénéficie aux propriétaires, acquéreurs d'un bien immobilier et aux constructeurs.

* Pour revenir à l'arrêt du 15 décembre 2015, le Conseil d'Etat indique d'abord que les dispositions de l'article L 410-1 « ne réservent pas à la personne qui a présenté la demande de certificat les droits qu'il confère » : dès lors, si le certificat d'urbanisme a été obtenu par le propriétaire du terrain d'assiette et que la demande de permis est déposée par une personne distincte (en l'occurrence une Société civile immobilière), celle-ci peut se prévaloir des effets du certificat.

Cette solution est logique et d'ailleurs déjà plus ou moins appliquée en pratique, les autorisation d'urbanisme étant attachées à un terrain et non pas à leur titulaire, mais il est intéressant de la voir consacrée de manière irréfutable par le Conseil d'Etat.

* La deuxième information fournie par cette décision n'est pas moins intéressante : « aucune disposition n'exclut la prise en compte d'un certificat d'urbanisme pour l'examen d'une demande d'autorisation ou d'une déclaration préalable déposée antérieurement à la délivrance de ce certificat et n'ayant pas encore donné lieu à décision de l'autorité administrative ».

Il est vrai que le certificat est en général obtenu avant le dépôt d'une demande de permis afin d'être certain des règles applicables et éventuellement de gagner un peu de temps avant de déposer ladite demande (notamment dans le cadre d'une cession immobilière), mais il est désormais acquis qu'il peut être obtenu en cours d'instruction.

* En troisième lieu, l'arrêt précise que « les dispositions du quatrième alinéa de l'article L. 410-1 du code de l'urbanisme sont applicables à une demande d'autorisation déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, sans qu'y fasse obstacle la circonstance que le demandeur ne s'en est pas expressément prévalu lors de l'instruction de sa demande ».

Ainsi, l'autorité administrative doit spontanément faire application des certificats d'urbanisme en vigueur sur le terrain d'assiette même si la demande de permis de construire ne vise pas expressément ces informations (ce qui est quand même plutôt rare puisque le formulaire Cerfa de demande de permis présente un cadre dédié à cette information).

En conclusion, ces trois points vont clairement dans le sens de la protection du pétitionnaire et de la sécurité juridique, ce qui ne facilite pas la tâche des requérants et de leurs avocats.

Ces solutions seront probablement évoquées devant le Tribunal administratif de Marseille dans les mois qui viennent compte tenu de la révision en cours du PLU d'Aubagne.