La loi « ALUR » du 24 mars 2014 a modifié l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux baux à usage d'habitation, dont l'alinéa V dispose maintenant :
« Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement dans la limite de trois années, par dérogation au délai prévu au premier alinéa de l'article 1244-1 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative. L'article 1244-2 du même code s'applique lorsque la décision du juge est prise sur le fondement du présent alinéa. Le juge peut d'office vérifier tout élément constitutif de la dette locative et le respect de l'obligation prévue au premier alinéa de l'article 6 de la présente loi.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir joué ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet ».
Autrement dit, alors que le droit commun prévoit (article 1244-1 du code civil) que « compte tenu de la situation du débiteur et en considération des besoins du créancier, le juge peut, dans la limite de deux années, reporter ou échelonner le paiement des sommes dues », en matière de bail d'habitation les délais de paiement dont bénéficie le locataire sont d'une durée supérieure à ceux prévus par le code civil : 3 ans au lieu de 2 ans.
En pratique, le Juge (notamment leTribunal d'instance d'Aubagne et celui de Marseille), accorde assez largement des délais de paiement au locataire à partir du moment où celui-ci présente des garanties financières suffisantes permettant de supposer qu'il pourra payer sa dette locative de manière échelonnée tout en s'acquittant des loyers à venir.
Il appartient bien entendu au locataire (ou plutôt à son Avocat) d'en convaincre le Juge.
Dans une telle hypothèse, le bail n'est pas résilié, malgré les impayés, et reprend son cours tant que le locataire continue à s'acquitter des sommes mensuelles prévues par le jugement.
Mais, comme cela est prévu à la dernière phrase de l'article 24 V de la loi de 1989, à défaut de règlement de la dette dans les délais prévus par le Juge, la clause résolutoire reprend son plein effet et le locataire peut faire l'objet d'une expulsion.
Selon la manière dont le jugement est rédigé, il n'est pas nécessaire de passer à nouveau devant le Juge pour pouvoir mettre en œuvre la procédure d'expulsion, ce qui est le cas la plupart du temps même si certains jugement pas toujours clairs obligent à saisir à nouveau le Juge par précaution.
Dans ce contexte, il est intéressant de noter que par un avis récent du 16 février 2015 la Cour de cassation a considéré que l'article 14 de la loi « ALUR » qui a prévu l'allongement des délais de paiement susceptibles d'être accordés au locataire (et donc la modification de l'article 24 de la loi du 6 juillet 1989 précité) s'applique aux baux en cours à la date de son entrée en vigueur.
Il est donc possible aujourd'hui de demander au Tribunal d'instance, juridiction compétente en l'occurrence, de bénéficier d'un étalement de la dette locative sur trois ans comme le permet la loi « ALUR ».
