Toujours dans un objectif de densification du bâti et de construction de logements, le législateur a apporté des modifications au régime du lotissement, notamment aux fins de priviliégier l'application des règles d'urbanisme locales au détriment de celles, plus restrictives, du règlement du lotissement.

Il est à noter que les praticiens s'accordent sur la complexité de la rédaction des nouveaux textes mais également sur les difficultés prévisibles qui accompagneront leur mise en œuvre, ce qui donnera nécessairement lieu à un contentieux abondant.

Les points principaux de la réforme sont évoqués ci-après.

La loi ALUR a, en premier lieu, élargi la catégorie des règles d'urbanisme sujettes à caducité, en vertu de l'article L 442-9 du Code de l'urbanisme, dans les lotissements de plus de 10 ans.

Ainsi, l'article L 442-9 prévoit désormais que « les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu ».

La nouveauté concerne la caducité des règles d'urbanisme contenues dans les clauses de nature réglementaire du cahier des charges non approuvé, puisque le cahier des charges approuvé et le règlement du lotissement étaient déjà concernés avant la réforme.

Le même article subit une seconde évolution : les colotis n'ont plus la faculté de demander, à certaines conditions de majorité, le maintien des règles du lotissement à l'autorité compétente comme cela était antérieurement possible.

En deuxième lieu, les règlements maintenus dans le lotissement à la suite d'une demande des colotis formulée sur le fondement de l'ancien article L 442-9 du code de l'urbanisme deviennent automatiquement caduques à compter de l'entrée en vigueur de la loi ALUR, soit le 27 mars 2014.

A compter de cette date, seules les règles du plan local d'urbanisme ou du document d'urbanisme en tenant lieu seront applicables aux demandes d'autorisations d'urbanisme.

Il est prévu, en troisième lieu, que toute disposition non réglementaire ayant pour objet ou pour effet d'interdire ou de restreindre le droit de construire ou encore d'affecter l'usage ou la destination de l'immeuble, contenue dans un cahier des charges non approuvé d'un lotissement, cesse de produire ses effets dans le délai de cinq ans à compter de la promulgation de la loi ALUR si ce cahier des charges n'a pas fait l'objet, avant l'expiration de ce délai, d'une publication au bureau des hypothèques ou au livre foncier.

Les règles dont il est question disparaîtront donc au plus tard le 26 mars 2019.

Il peut être observé qu'il est peu probable qu'un notaire puisse aujourd'hui procéder à la publication d'un cahier des charges ancien à la demande des colotis.

La Loi ALUR a pour effet, en quatrième lieu, de modifier les règles de majorité auxquelles les colotis peuvent demander ou accepter que les documents du lotissement soient modifiés.

Le nouvel article L 442-10 du Code de l'urbanisme dispose ainsi que :

« Lorsque la moitié des propriétaires détenant ensemble les deux tiers au moins de la superficie d'un lotissement ou les deux tiers des propriétaires détenant au moins la moitié de cette superficie le demandent ou l'acceptent,

l'autorité compétente peut prononcer la modification de tout ou partie des documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé ».

Il peut être souligné, d'une part, que le nouveau texte permet désormais la modification non seulement du cahier des charges approuvé, mais également celle des clauses de nature règlementaire du cahier des charges non approuvé.

D'autre part, une limite est apportée à la volonté des colotis, lesquels ne peuvent pas demander la modification de l'affectation des parties communes du lotissement, ce qui peut être qualifié d'étonnant compte tenu de l'objectif de densification du bâti poursuivi par la Loi.

Une autre disposition notable de la Loi consiste, enfin, en la possibilité pour l'autorité compétente de mettre en concordance avec le plan local d'urbanisme ou le document en tenant lieu l'ensemble des documents du lotissement, soit le règlement, le cahier des charges approuvé, mais également le cahier des charges non approuvé.