Aux termes de l'article 15 de la loi du 10 juillet 1989 (régissant les rapports locatifs en matière de baux d'habitation) :

« Lorsqu'il émane du locataire, le délai de préavis applicable au congé est de trois mois.

Le délai de préavis est toutefois d'un mois :
1° Sur les territoires mentionnés au premier alinéa du I de l'article 17 ;
2° En cas d'obtention d'un premier emploi, de mutation, de perte d'emploi ou de nouvel emploi consécutif à une perte d'emploi ;
3° Pour le locataire dont l'état de santé, constaté par un certificat médical, justifie un changement de domicile ;
4° Pour les bénéficiaires du revenu de solidarité active ou de l'allocation adulte handicapé ;
5° Pour le locataire qui s'est vu attribuer un logement défini à l'article L. 831-1 du code de la construction et de l'habitation.

Le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois.

Le congé doit être notifié par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, signifié par acte d'huissier ou remis en main propre contre récépissé ou émargement. Ce délai court à compter du jour de la réception de la lettre recommandée, de la signification de l'acte d'huissier ou de la remise en main propre ».

Autrement dit, il existe plusieurs cas dans lesquels le locataire bénéficie d'un délai de préavis réduit à un mois pour mettre un terme au bail,
précision étant faite que le 1° renvoie aux « zones d'urbanisation continue de plus de 50 000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant, qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, sont dotées d'un observatoire local des loyers mentionné à l'article 16 » (le Décret n° 2014-854 du 30 juillet 2014 fixant la liste des communes comprises dans ces zones par un renvoi à un autre décret du 10 mai 2013).

Mais attention, ces dispositions étant contraignantes pour le bailleur, il appartient au locataire de bien justifier qu'il peut en bénéficier, d'autant plus que le congé peut être délivré à tout moment par le locataire.

C'est pourquoi la loi prévoit expressément que « le locataire souhaitant bénéficier des délais réduits de préavis mentionnés aux 1° à 5° précise le motif invoqué et le justifie au moment de l'envoi de la lettre de congé. A défaut, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois ».

Dès lors, le motif de congé doit être mentionné dans le congé et un document justificatif doit y être joint par le locataire (par exemple un document attestant de la perte d'emploi).

A défaut, il ne sera pas en mesure de compléter par la suite le congé.

En ce sens, la cour de cassation a récemment jugé que « faute pour le locataire qui souhaite bénéficier d'un délai de préavis réduit de préciser le motif invoqué et d'en justifier au moment de l'envoi de la lettre de congé, le délai de préavis applicable à ce congé est de trois mois » (arrêt du 11/04/2019, n° 18-14256).


Victor de Chanville
Avocat à Aubagne