L'acquéreur d'un bien immobilier dispose d'un certain nombre de garanties destinées à le protéger, notamment si des difficultés relatives au bien vendu se révèlent.

Les principales garanties sont celles d'éviction, de délivrance conforme du bien et des vices cachés.

S'agissant de la garantie des vices cachés qui nous intéresse ici plus particulièrement, l'article 1641 du code civil dispose que « le vendeur est tenu de la garantie à raison des défauts cachés de la chose vendue qui la rendent impropre à l'usage auquel on la destine, ou qui diminuent tellement cet usage, que l'acheteur ne l'aurait pas acquise, on n'en aurait donné qu'un moindre prix, s'il les avait connus ».

Dans le cas de ventes successives, le sous-acquéreur peut agir, au choix, contre son vendeur ou contre les vendeurs antérieurs.

S'il agit contre son vendeur, les stipulations propres au contrat qui le lie à celui-ci et qui ont trait aux conditions de mise en œuvre ou aux limites de la garantie  lui sont évidemment opposables.

En particulier, la quasi-totalité des actes de vente prévoit aujourd'hui une clause d'exclusion de garantie des vices cachés.

Cette clause ne peut être écartée que s'il est démontré que le vendeur avait connaissance du vice, ce qui relève du travail de l'avocat et revêt une importance capitale.

L'article 1648 du code civil prévoit par ailleurs que « l'action résultant des vices rédhibitoires doit être intentée par l'acquéreur, dans un délai de deux ans à compter de la découverte du vice »

Dans la mesure où, le plus souvent, c'est le dépôt du rapport d'expertise judiciaire (la désignation d'un expert judiciaire étant le plus souvent sollicitée afin de disposer d'un rapport complet sur la situation permettant d'éclairer au mieux le tribunal) qui porte, de manière certaine, à la connaissance de l'acheteur la nature exacte et le degré de gravité du vice, les juges du fond sont enclins à poser que le point de départ du bref délai se situe au jour du dépôt dudit rapport.

Les défauts de la chose pouvant être analysés comme des vices cachés sont nombreux, par exemple : fondations défectueuses, insuffisante solidité de poutres maîtresses d'un appartement, présence de termites, absence de vide sanitaire sous le plancher, d'où résulte une humidité qui rend l'immeuble impropre à l'habitation, absence d'eau courante dans une maison d'habitation équipée de canalisations et de robinetterie, etc.


Il existe toutefois un cas plus rare mais potentiellement très préjudiciable (dans la mesure où, notamment et au-delà de l'infraction pénale ainsi caractérisée, cela peut empêcher de réaliser des travaux ou modifications sur le bâti existant ou de pouvoir le reconstruire en cas de sinistre) : celui de l'acquisition d'un bien en totalité ou en partie édifié sans autorisation d'urbanisme (permis de construire).

La Cour de cassation a eu l'occasion de se prononcer sur cette question notamment par un arrêt du 28/06/2012 (n° 11-13461).

Une promesse synallagmatique de vente avait été signée mais, après avoir été informés par le notaire chargé de l'établissement de l'acte authentique de difficultés tenant au défaut de délivrance de certains documents administratifs, les acquéreurs ont renoncé à l'achat et ont assigné la société, le notaire et les vendeurs en paiement de dommages-intérêts.

La promesse de vente précisait ainsi que le bien vendu consistait en " une maison à usage d'habitation sur 2 niveaux, piscine, édifiée selon permis et conformité en date du 21 novembre 2001 sous le n° PC 8306400 BC 007 ".

Mais les acquéreurs ont appris, lors de la préparation de l'acte notarié, que la piscine, qui n'avait pas été prévue dans le permis de construire initial, n'avait pas fait l'objet d'une déclaration de travaux, puis que le " pool house " d'une surface de plus de 20 m2 n'avait pas non plus été déclaré.

Dès lors, la responsabilité de l'agent immobilier a été reconnue puisque celui-ci avait fait figurer dans la promesse une mention de nature à dissimuler les vices affectant le bien vendu.

Les acquéreurs, ayant été contraints dans ces conditions de renoncer à cette acquisition après avoir vendu leur maison, ont dans ce contexte pu obtenir réparation des préjudices que leur avait causé la signature de l'acte, constatant la vente d'un bien affecté d'un vice caché.


Victor de Chanville
Avocat à Aubagne