Comme précisé dans un récent article sur le sujet (auquel il est possible de se reporter pour davantage de détails sur ce mécanisme juridique, en suivant ce lien : http://www.dechanville-avocat.fr/Billet-109-prescription-acquisitive-propriete-mur-ou-assiette) le mécanisme de la prescription acquisitive (ou « usucapion ») permet d'acquérir la propriété d'un bien immobilier par des actes de possession répétés pendant une certaine durée (10 ou 30 ans selon les cas) et remplissant certaines caractéristiques définies par le code civil et précisées par la jurisprudence.

Le code civil indique en ce sens que « la prescription acquisitive est un moyen d'acquérir un bien ou un droit par l'effet de la possession sans que celui qui l'allègue soit obligé d'en rapporter un titre ou qu'on puisse lui opposer l'exception déduite de la mauvaise foi » (article 2258).

La jurisprudence joue un rôle important dans l'interprétation des règles du code civil et la manière dont elles peuvent s'articuler avec les faits et actes matériels des protagonistes.


          La Cour de cassation a eu récemment l'occasion de se prononcer sur les conditions d'acquisition de la propriété d'un mur par le jeu de l'usucapion ; l'arrêt n'est pas révolutionnaire mais a le mérite de rappeler le principe applicable dans cette hypothèse en définitive assez courante.

Dans cette affaire, les requérants ont assigné leur voisine en réparation du dommage causé par la démolition par celle-ci du mur séparant leurs fonds dont il revendiquaient la propriété mais l'auteure de la démolition a opposé être propriétaire de ce mur et, subsidiairement, avoir prescrit la propriété du terrain sur lequel il était édifié.

La Cour de cassation s'est prononcée ainsi sur la question :

« attendu qu'ayant relevé que le mur avait été édifié au début des années 1920, à la suite de la division d'une parcelle dont sont issus les fonds respectifs de Mme Y... et de M. et Mme R..., et que ce mur, situé pour partie à l'intérieur de la limite de la propriété de ces derniers, correspondant à la parcelle [...] , n'avait fait l'objet d'aucune revendication depuis sa construction par les propriétaires successifs de cette parcelle, la cour d'appel, qui a pu en déduire que la possession de ce mur, mentionné à l'acte de propriété de Mme Y... du 23 octobre 1974, s'était matérialisée par son emprise et par son apparence marquant une intention de propriétaire et s'était poursuivie, par la seule intention, sans être interrompue avant l'expiration du délai de prescription par un acte ou un fait contraire, a légalement justifié sa décision ».

          Les éléments retenus par la Cour sont donc :
- l'édification de l'ouvrage il y a plus de 30 ans par un tiers, à savoir le propriétaire initial des deux fonds concernés par le litige,
- sa situation en partie à l'intérieur de la propriété des requérants,
- le fait que ni ceux-ci ni personne ne s'en sont jamais plaints,
- son apparence, à savoir la circonstance qu'il était surmonté d'un chapeau uniquement d'un côté, ce qui équivaut en quelques sortes à une présomption de propriété en faveur de la propriété située dudit côté.

La condamnation à démolir le mur ne sera en conséquence pas prononcée dans une telle hypothèse.

Victor de Chanville
Avocat à Aubagne