L'article L 442-9 du code de l'urbanisme prévoit que :
« Les règles d'urbanisme contenues dans les documents du lotissement, notamment le règlement, le cahier des charges s'il a été approuvé ou les clauses de nature réglementaire du cahier des charges s'il n'a pas été approuvé, deviennent caduques au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir si, à cette date, le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu.
De même, lorsqu'une majorité de colotis a demandé le maintien de ces règles, elles cessent de s'appliquer immédiatement si le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, dès l'entrée en vigueur de la loi n° 2014-366 du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ».
L'objectif est de favoriser la construction de logements en contournant les règles souvent strictes prévues par les documents du lotissement (règlement et cahier des charges), lesquelles empêchaient la réalisation de certains projets pourtant autorisés par le plan local d'urbanisme.
Le Conseil d'Etat est venu récemment apporter, par un arrêt du 24 juillet 2019 (n° 430362), deux précisions utiles sur la question.
Il a ainsi jugé, d'une part, que la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement constitue une règle d'urbanisme susceptible d'être frappée de caducité :
« Eu égard tant à son objet qu'à ses effets, la mention relative au nombre maximal de lots contenue dans le cahier des charges approuvé d'un lotissement, qui au demeurant fait partie des éléments soumis à autorisation lors de la création d'un lotissement, constitue une règle d'urbanisme au sens des dispositions précitées de l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme. Par conséquent, une telle limitation cesse de s'appliquer, au terme de dix années à compter de la délivrance de l'autorisation de lotir, lorsque le lotissement est couvert par un plan local d'urbanisme ou un document d'urbanisme en tenant lieu, et l'autorité chargée de délivrer les autorisations d'urbanisme ne peut l'opposer à la personne qui sollicite un permis d'aménager, un permis de construire ou qui dépose une déclaration préalable. De même, si une majorité de colotis a demandé le maintien de cette règle, elle a cessé de s'appliquer à compter de l'entrée en vigueur de la loi du 24 mars 2014 pour l'accès au logement et un urbanisme rénové ».
D'autre part, il a précisé que la caducité des règles d'urbanisme prévues par le cahier des charges n'empêche pas l'autorité administrative, dans la mesure où le cahier des charges reste opposable entre les colotis du fait de sa nature contractuelle, de modifier les règles contenues dans ce dernier document :
« les clauses du cahier des charges du lotissement continuant de régir les rapports entre colotis, la caducité prévue par l'article L. 442-9 du code de l'urbanisme ne fait pas obstacle à ce que l'autorité compétente fasse usage des pouvoirs qu'elle tient des articles L. 442-10 et L. 442-11 du même code, ainsi que le prévoit son article L. 442-12 s'agissant des subdivisions de lots, pour modifier un cahier des charges sur ce même point » (arrêt du 24 juillet 2019, n° 430362).
Il est en effet constant que les règles contenues dans le cahier des charges, de par leur nature contractuelle (elles sont annexées aux actes de vente successifs des lots) restent opposables à tout coloti même si elles sont devenues caduques en application des règles du code de l'urbanisme.
Autrement dit, elles ne sont pas opposables aux demandes d'autorisation d'urbanisme, mais peuvent être invoquées devant les juridictions civiles, ce qui peut donner lieu à des situations singulières dans lesquelles un projet est autorisé par un permis de construire mais fait ensuite l'objet d'une demande de démolition sur le fondement des règles du cahier des charges du lotissement.
Cette complexité du droit immobilier justifie souvent le recours à un Avocat.
Victor de Chanville
Avocat à Aubagne
