En application de l'article R 600-2 du code de l'urbanisme, « le délai de recours contentieux à l'encontre d'une décision de non-opposition à une déclaration préalable ou d'un permis de construire, d'aménager ou de démolir court à l'égard des tiers à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain des pièces mentionnées à l'article R. 424-15 ».

Ce dernier texte prévoit que :

« Mention du permis explicite ou tacite ou de la déclaration préalable doit être affichée sur le terrain, de manière visible de l'extérieur, par les soins de son bénéficiaire, dès la notification de l'arrêté ou dès la date à laquelle le permis tacite ou la décision de non-opposition à la déclaration préalable est acquis et pendant toute la durée du chantier. Cet affichage n'est pas obligatoire pour les déclarations préalables portant sur une coupe ou un abattage d'arbres situés en dehors des secteurs urbanisés.

Cet affichage mentionne également l'obligation, prévue à peine d'irrecevabilité par l'article R. 600-1, de notifier tout recours administratif ou tout recours contentieux à l'auteur de la décision et au bénéficiaire du permis ou de la décision prise sur la déclaration préalable ».

        Des renseignements complémentaires sont encore prévus par les articles A 424-15 à A 424-19 du code de l'urbanisme, l'article A 424-17 disposant que « le panneau d'affichage comprend la mention suivante :

" Droit de recours :

" Le délai de recours contentieux est de deux mois à compter du premier jour d'une période continue de deux mois d'affichage sur le terrain du présent panneau (art. R. 600-2 du code de l'urbanisme) ».

        A défaut de mention des délais de recours, ceux-ci ne serons pas opposables aux requérants.

Notons toutefois l'existence d'une exception parfois fatale aux requérants et systématiquement soulevée par les Avocats le cas échéant : la connaissance acquise de la décision par le requérant, le Conseil d'Etat estimant que « l'exercice par un tiers d'un recours administratif ou contentieux contre un permis de construire montre qu'il a connaissance de cette décision et a, en conséquence, pour effet de faire courir à son égard le délai de recours contentieux, alors même que la publicité concernant ce permis n'aurait pas satisfait aux exigences prévues par l'article A. 424-17 du code de l'urbanisme » (voir pour une illustration récente un arrêt du Conseil d'Etat du 15/04/2016, n° 375132).

Quoi qu'il en soit, l'affichage du permis dans le respect du contenu défini par le code de l'urbanisme est fondamental pour faire courir les délais de recours.

Le constat par Huissier de l'affichage au début, au milieu et à la fin du délai de deux mois paraît être une formalité indispensable au regard des nombreux recours formés par les voisins.

        A côté de ces principes, le Conseil d'État a consacré un principe de sécurité juridique empêchant de contester une décision administrative individuelle sans limite de délai.

Ce principe a été appliqué au droit de l'urbanisme par un arrêt du 9 novembre 2018, n° 409872, aux termes duquel :

« Considérant que le principe de sécurité juridique, qui implique que ne puissent être remises en cause sans condition de délai des situations consolidées par l'effet du temps, fait obstacle à ce que puisse être contesté indéfiniment par les tiers un permis de construire, une décision de non-opposition à une déclaration préalable, un permis d'aménager ou un permis de démolir ;

que, dans le cas où l'affichage du permis ou de la déclaration, par ailleurs conforme aux prescriptions de l'article R. 424-15 du code de l'urbanisme, n'a pas fait courir le délai de recours de deux mois prévu à l'article R. 600-2, faute de mentionner ce délai conformément à l'article A. 424-17, un recours contentieux doit néanmoins, pour être recevable, être présenté dans un délai raisonnable à compter du premier jour de la période continue de deux mois d'affichage sur le terrain ;

qu'en règle générale et sauf circonstance particulière dont se prévaudrait le requérant, un délai excédant un an ne peut être regardé comme raisonnable ;

qu'il résulte en outre de l'article R. 600-3 du code de l'urbanisme qu'un recours présenté postérieurement à l'expiration du délai qu'il prévoit n'est pas recevable, alors même que le délai raisonnable mentionné ci-dessus n'aurait pas encore expiré ».

Autrement dit, le Conseil d'Etat estime que lorsqu'un permis a fait l'objet d'un affichage régulier mais sans mentionner les voies de recours contentieuses il ne pourra pas pour autant être contesté indéfiniment mais seulement dans un délai d'un an à compter de l'installation du panneau d'affichage.

Précisons qu'aux termes de l'article R 600-3 du code de l'urbanisme le recours n'est pas davantage recevable s'il est effectué plus de six mois à compter de l'achèvement de la construction ou de l'aménagement.

Cette décision du Conseil d'Etat a pour objet de renforcer la sécurité juridique des bénéficiaires d'une autorisation d'urbanisme mais pourrait donner lieu à des dérives consistant en un affichage volontairement irrégulier pour attendre ensuite l'écoulement du délai d'un an prévu par l'arrêt cité ci-dessus même si, soulignons le, tout ne semble pas permis dès lors que le Conseil d'Etat exige pour le moment qu'il soit justifié d'un affichage régulier à l'exception de la mention des délais de recours.

Quoi qu'il en soit, cette décision donnera du travail aux praticiens, dont les Avocats.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne