Le code de l'urbanisme régit de manière précise le contenu du dossier de demande des différentes autorisations d'urbanisme (permis de construire, déclaration préalable, permis d'aménager).
Ainsi, pour un permis de construire, l'article R. 431-4 du code de l'urbanisme indique que la demande comprend :
- Les informations mentionnées aux articles R. 431-5 à R. 431-12 ;
- Les pièces complémentaires mentionnées aux articles R. 431-13 à R. * 431-33-1 ;
- Les informations prévues aux articles R. 431-34 et R. 431-34-1.
Les articles en cause exigent que la demande de permis de construire contiennent un certain nombre d'informations générales telles que l'identité du ou des demandeurs, qui comprend son numéro SIRET lorsqu'il s'agit d'une personne morale en bénéficiant et sa date de naissance lorsqu'il s'agit d'une personne physique, l'identité de l'architecte auteur du projet, sauf dans les cas prévus à l'article R. 431-2, la localisation et la superficie du ou des terrains, la nature des travaux, la destination des constructions, par référence aux différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28, la surface de plancher des constructions projetées, s'il y a lieu répartie selon les différentes destinations et sous-destinations définies aux articles R. 151-27 et R. 151-28 ou encore la puissance électrique nécessaire au projet.
Un plan doit en outre être annexé permettant de connaître la situation du terrain à l'intérieur de la commune.
Mais les exigentes les plus conséquentes se rapportent au « projet architectural ».
Celui-ci comprend tout d'abord une notice précisant :
1° L'état initial du terrain et de ses abords indiquant, s'il y a lieu, les constructions, la végétation et les éléments paysagers existants ;
2° Les partis retenus pour assurer l'insertion du projet dans son environnement et la prise en compte des paysages, faisant apparaître, en fonction des caractéristiques du projet :
a) L'aménagement du terrain, en indiquant ce qui est modifié ou supprimé ;
b) L'implantation, l'organisation, la composition et le volume des constructions nouvelles, notamment par rapport aux constructions ou paysages avoisinants ;
c) Le traitement des constructions, clôtures, végétations ou aménagements situés en limite de terrain;
d) Les matériaux et les couleurs des constructions ;
e) Le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer ;
f) L'organisation et l'aménagement des accès au terrain, aux constructions et aux aires de stationnement.
Ensuite, il comprend également un plan de masse des constructions à édifier ou à modifier coté dans les trois dimensions. Ce plan de masse fait apparaître les travaux extérieurs aux constructions, les plantations maintenues, supprimées ou créées et, le cas échéant, les constructions existantes dont le maintien est prévu.
Il indique également, le cas échéant, les modalités selon lesquelles les bâtiments ou ouvrages seront raccordés aux réseaux publics ou, à défaut d'équipements publics, les équipements privés prévus, notamment pour l'alimentation en eau et l'assainissement.
Lorsque le terrain n'est pas directement desservi par une voie ouverte à la circulation publique, le plan de masse indique l'emplacement et les caractéristiques de la servitude de passage permettant d'y accéder.
Enfin, le projet architectural contient :
a) Le plan des façades et des toitures ; lorsque le projet a pour effet de modifier les façades ou les toitures d'un bâtiment existant, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;
b) Un plan en coupe précisant l'implantation de la construction par rapport au profil du terrain ; lorsque les travaux ont pour effet de modifier le profil du terrain, ce plan fait apparaître l'état initial et l'état futur ;
c) Un document graphique permettant d'apprécier l'insertion du projet de construction par rapport aux constructions avoisinantes et aux paysages, son impact visuel ainsi que le traitement des accès et du terrain ;
d) Deux documents photographiques permettant de situer le terrain respectivement dans l'environnement proche et, sauf si le demandeur justifie qu'aucune photographie de loin n'est possible, dans le paysage lointain. Les points et les angles des prises de vue sont reportés sur le plan de situation et le plan de masse.
Des cas particuliers sont également prévus par le code, que je ne développe pas de manière détaillée.
Je précise néanmoins, par exemple, que lorsque le projet de construction porte sur une dépendance du domaine public, le dossier joint à la demande de permis de construire comporte une pièce exprimant l'accord du gestionnaire du domaine pour engager la procédure d'autorisation d'occupation temporaire du domaine public.
Par ailleurs, toujours à titre d'illustration, lorsque le projet porte sur des travaux nécessaires à la réalisation d'une opération de restauration immobilière au sens de l'article L. 313-4 ou sur un immeuble inscrit au titre des monuments historiques, sur un immeuble situé dans le périmètre d'un site patrimonial remarquable ou dans les abords des monuments historiques, la notice mentionnée à l'article R. 431-8 indique les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux.
Enfin, il n'est pas inutile de mentionner que lorsque les travaux sont projetés dans un cœur de parc national, la notice architecturale indique également les matériaux utilisés et les modalités d'exécution des travaux et la demande comprend des pièces complémentaires prévues par le code de l'environnement.
Le caractère incomplet du dossier de demande doit normalement conduire au rejet de la demande, précision étant faite que l'autorité administrative est tenue de faire part au pétitionnaire, à réception de sa demande, des pièces qui pourraient manquer.
Ainsi, lorsque le dossier ne comprend pas les pièces exigées par le code de l'urbanisme, l'autorité compétente, dans le délai d'un mois à compter de la réception ou du dépôt du dossier à la mairie, adresse au demandeur ou à l'auteur de la déclaration une lettre recommandée avec demande d'avis de réception indiquant, de façon exhaustive, les pièces manquantes.
La jurisprudence, confronté probablement à de trop nombreuses annulations de permis de construire pour des vices de forme en définitive sans incidence sur l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la demande, a néanmoins consacré une solution très intéressante pour le pétitionnaire et à mon sens assez logique et cohérente.
Les juridictions administratives considèrent ainsi de manière constante que :
« la circonstance que le dossier de demande de permis de construire ne comporterait pas l'ensemble des documents exigés par les dispositions du code de l'urbanisme, ou que les documents produits seraient insuffisants, imprécis ou comporteraient des inexactitudes, n'est susceptible d'entacher d'illégalité le permis de construire qui a été accordé que dans le cas où les omissions, inexactitudes ou insuffisances entachant le dossier ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ».
Autrement dit, si au regard des documents annexés à la demande et des précisions et indications fournies apr le pétitionnaire l'administration est en mesure de se prononcer correctement sur la régularité de l'ensemble des points et aspects de la demande - les mentions de certaines pièces pouvant compenser les éventuels manquements d'autres documents - la demande doit être considérée comme étant régulière et le permis doit être accordé (ou ne doit pas faire l'objet d'une annulation) en dépit de manquements ou inexactitudes dans les pièces composant le dossier de demande.
A titre d'illustration, il a été jugé en 2018, notamment, que :
* Il ressort des pièces du dossier que le plan de localisation des constructions à démolir fait figurer les plantations existantes en différenciant les arbres de haute tige et les différents arbustes, variant selon leurs tailles. Le plan de masse indique les plantations faisant partie du projet, en précisant leurs essences et précise qu'un arbre existant sera conservé. La notice architecturale mentionne " un arbre remarquable " et il n'est pas établi, par la simple production d'un constat d'huissier de justice et de photographies, que d'autres plantations existantes auraient dû être mentionnées en tant que " plantations de qualité " au sens de l'article UN 13 du règlement du plan local d'urbanisme. Si l'arbre à conserver a été qualifié dans la notice de " remarquable " alors qu'il ne figure pas dans les éléments paysagers identifiés par le PLU, ce qualificatif avait pour seul objet d'indiquer au service instructeur que cet arbre était " de qualité " au sens de l'article UN 13. L'existence d'une mare figure sur le plan de localisation des constructions à démolir et si la présence de grenouilles dans la mare n'est pas mentionnée, les consorts D...n'indiquent pas en quoi cela aurait pu avoir une incidence sur le respect des règles applicables à un permis de construire. Il en est de même des circonstances que le plan de masse inverse la position de l'arbre à conserver et d'un portail et que la demande aurait dû inclure le chemin privatif sur lequel déboucherait la voie douce créée par le projet. Si la superficie réservée aux espaces libres n'est pas mentionnée, le plan de masse permet de connaître leurs proportions par rapport au bâti et aux espaces non bâtis. La circonstance que la notice architecturale mentionne, à tort, que la clôture existante entre le terrain d'assiette du projet et la parcelle des requérants est mitoyenne n'entraînait pas pour le projet en litige l'obligation de comporter également une clôture à cet endroit. Si le caractère privatif de jardins n'a pas été souligné, cette circonstance est sans influence sur le respect des dispositions de l'article UN 13 du règlement du PLU. Les plans cotés sont suffisants pour pouvoir calculer l'emprise au sol des constructions.
En outre, le dossier de demande de permis de construire comprenait la notice architecturale, dans laquelle figurait une vue aérienne du projet, une description du quartier, des photographies des constructions voisines et des montages d'insertion graphique. Ainsi, alors même qu'aucune vue prise depuis l'arrière de la maison qui sera conservée n'était jointe et que les montages, de par les dimensions importantes des constructions, ne font pas état d'un recul important, les pièces du dossier étaient suffisantes pour permettre à l'administration d'apprécier l'insertion du projet dans son environnement,
* L'absence d'indication des points et angles de prise de vues sur les plans n'a pas pu fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative dès lors que les autres documents produits, et notamment les documents graphiques et les différentes photographies permettent d'apprécier l'insertion du projet de construction dans son environnement. Enfin, il ne ressort pas des pièces du dossier que les informations relatives aux modalités de raccordement au réseau public d'eau potable figurant sur le plan de masse seraient erronées. Les différents moyens relatifs au caractère incomplet ou erroné du dossier de demande de permis de construire doivent dès lors être écartés,
* Le dossier de permis de construire initial comporte des plans et documents graphiques et photographiques permettant suffisamment de situer le terrain et l'impact du projet dans son environnement paysager, et d'apprécier les caractéristiques du bâtiment projeté, alors même que la maison d'habitation de M. D..., voisine du projet, que la notice du projet architectural évoque spécifiquement, n'apparaît pas sur les photographies du dossier du permis de construire contesté. Il ne ressort pas des pièces du dossier, contrairement à ce que soutient M. D..., que les documents photographiques auraient pu induire l'autorité compétente en erreur sur la hauteur du projet par rapport aux constructions avoisinantes et l'empêcher d'exercer son pouvoir d'appréciation en toute connaissance de cause. Le moyen tiré de l'insuffisance du dossier de demande de permis de construire initial sur ce point doit dès lors être écarté,
* S'il est vrai que la planche PC6 du dossier de demande présente une esquisse assez sommaire du projet et de son environnement, la planche PC7et8, composée de photographies de la maison existante à démolir et des rues à l'angle desquelles elle se trouve ainsi que d'une vue aérienne sur laquelle sont reportés les angles de prise de vue, permet de constater que le projet en litige se situe dans un quartier composé majoritairement de pavillons et de maisons de ville et de leurs jardins. Dans ces conditions, c'est à tort que le tribunal a, pour annuler le permis de construire en litige, estimé que le dossier de demande était incomplet au regard des dispositions précitées de l'article R. 431-10 du code de l'urbanisme,
* En l'espèce, il est vrai que la notice de présentation ne comporte aucune indication sur l'état initial du terrain et sa superficie, ni sur les éléments paysagers existants, ni enfin sur le traitement des espaces libres, notamment les plantations à conserver ou à créer. Toutefois, le permis en litige se borne à autoriser un réaménagement intérieur du bâtiment, son changement de destination, la création de petites ouvertures en façade et la création de places de stationnement côté rue, rien d'autre n'étant supprimé ou modifié par rapport à l'existant. Or, la pièce PC 6 du dossier de demande montre que la surface concernée par la création des places de stationnement était dépourvue de toute plantation. Il en découle que le service instructeur a été mis à même d'apprécier le traitement des espaces verts et a ainsi été mis à même de porter une appréciation notamment sur la conformité du projet à la règle posée par l'article UI 13 du règlement du PLU. Ainsi, l'appelante est fondée à soutenir que c'est à tort que le tribunal a estimé que le moyen tiré de la méconnaissance des articles R. 431-5, R. 431-6 et R. 431-9 du code de l'urbanisme était fondé,
* Si les requérants font valoir que M. et Mme I...ont mentionné dans la demande de permis de construire des références de parcelles et des adresses erronées, ces indications n'ont pu être de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative, l'implantation exacte du projet ressortant très clairement des plans annexés au dossier de demande,
* Considérant qu'il ressort des pièces du dossier de la demande de permis de construire, que les bâtiments D et E du projet sont accolés, formant ainsi une seule construction, d'une largeur approximativement comprise entre 14,22 et 19 mètres selon les endroits et d'une longueur totale de 43,74 mètres ; que la pièce PC3 présente un plan de coupe transversale de cette construction, dans une des largeurs de la construction, et indiquant le profil du terrain dans son état initial et dans son état futur ; que si le dossier ne présente pas plan de coupe longitudinale, donnant l'implantation de la construction dans sa longueur, c'est-à-dire dans sa plus grande dimension, en faisant apparaître l'état initial et l'état futur du terrain, ces indications ressortent de manière suffisamment claire du plan de masse PC02, sur lequel figurent les cotes NGF du terrain fini après travaux au sud et au nord de la construction et les courbes de niveau du terrain naturel équidistantes d'un mètre ; que, dans ces conditions, c'est à tort que, pour annuler l'arrêté du 28 juillet 2014 en litige les premiers juges ont retenu le motif tiré du caractère incomplet du dossier de demande du permis de construire au regard des dispositions précitées du R. 431-10 b) du code de l'urbanisme,
* Considérant que les projet architecturaux et les documents graphiques des dossiers de demande de permis de construire décrivent, même de manière succincte, le traitement envisagé pour les espaces libres ainsi que les clôtures, végétations et aménagements situés en limite des terrains ; que les différentes pièces du dossier permettaient au service instructeur d'apprécier l'insertion des constructions dans leur environnement, sans que l'appréciation de l'autorité administrative ait pu être faussée sur ce point,
* Considérant que les pièces du dossier de demande de permis de construire, et notamment le plan de situation et le plan de masse, matérialisent les deux accès envisagés au terrain d'assiette du projet, dont la notice précise qu'ils seront empierrés et stabilisés ; que si le projet architectural ne fait pas apparaître l'emplacement des réseaux publics d'eau et d'électricité, l'avis du maire de Blannay en date du 19 novembre 2014 atteste que le terrain est desservi par un réseau d'eau potable, en précisant le diamètre des canalisations, et par le réseau électrique, sans que le requérant n'apporte d'éléments probants de nature à remettre en cause cette affirmation ; que la notice architecturale indique à cet égard que le branchement sera demandé aux services concernés ; que, dans ces conditions, l'absence d'indication des modalités de raccordement sur les plans n'a pas été de nature à fausser l'appréciation portée par le service instructeur sur la demande
En un sens contraire, il arrive bien entendu que les insuffisances ou inexactitudes des documents composant la demande soient sanctionnés lorsque, de ce fait, l'administration n'a pas été en mesure de se prononcer correctement sur la légalité de la demande d'urbanisme.
Ainsi, il a été jugé, en 2018 également, que :
* Il ressort des pièces du dossier que la demande du permis de construire attaqué se borne à mentionner que le projet consiste en la réhabilitation d'une bâtisse, la création d'une baie vitrée, de fenêtres de toit et la rénovation de la toiture. Si la demande comporte des photographies et un croquis sommaire figurant les ouvertures projetées sur la façade sud du bâtiment existant, elle ne comporte toutefois aucune notice précisant l'aménagement du terrain, le traitement des espaces libres, le traitement des végétations ou aménagements situés en limite de terrain, les matériaux utilisés et les couleurs choisies, notamment pour la réalisation des ouvertures ou de la toiture. Aucun document lisible ne permet d'apprécier l'état initial et l'état futur du bâtiment faisant l'objet des travaux. Le dossier de demande ne comporte également aucun plan coté dans les trois dimensions permettant en particulier d'apprécier la hauteur du bâtiment et les modalités de raccordement aux réseaux publics d'électricité et d'eau potable. Enfin, aucun document ne permet d'apprécier les équipements privés prévus, notamment pour l'assainissement. Dans ces conditions, comme l'ont relevé les premiers juges, les nombreuses insuffisances du dossier de demande du permis de construire ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable,
* Considérant que le dossier de demande déposé par M. A...le 7 avril 2015 comportait le formulaire réglementaire, un plan au sol de la construction, des croquis tenant lieu de plan de coupe et une représentation des façades, accompagnés d'une lettre explicative précisant le contenu des travaux de " rénovation de la cabane de pêcheur " ; que, de cette présentation des travaux, destinés selon M. A...à remplacer " les bois pourris complètement termités ", l'administration pouvait inférer que la seule modification substantielle apportée à l'existant consistait dans le remplacement du toit à deux pentes par un toit à quatre pentes, étant entendu, ainsi que le précisait le pétitionnaire, que " pour rester dans les limites des murs existants la surface habitable ne serait pas augmentée " ; que le formulaire, au demeurant, ne faisait état que d'une " surélévation ", dont la nature n'était pas précisée mais qu'il y avait lieu de lier à la nouvelle configuration de la toiture ; que l'autorisation a donc été accordée sur la base de ces éléments imprécis, qui conduisaient le service instructeur à penser que la cabane de pêcheur " rénovée ", dont les éléments dégradés seraient simplement remplacés, ne différerait pas substantiellement de l'édicule dont la construction avait été régularisée en 2010 ; que cependant les indications figurant dans la lettre explicative et dans le formulaire ne correspondaient pas aux éléments graphiques, et notamment au croquis des façades qui suggéraient que seraient créées de larges baies vitrées, plus appropriées pour une résidence à usage permanent d'habitation que pour un abri destiné à entreposer du matériel de pêche et à permette le couchage occasionnel du pêcheur ; qu'elles ne correspondaient pas davantage au plan de coupe dont pouvait se déduire la création d'un étage d'une hauteur de 3,40 mètres sous un toit dont la hauteur au faite était portée à 8 mètres, et au plan au sol à partir duquel pouvait se calculer une surface habitable supérieure à 120 m2 alors que la superficie de l'édicule régularisé en 2010 n'était pas censée excéder 27 m2 ; qu'ainsi, les données figurant dans les éléments graphiques contredisaient les indications contenues dans la lettre explicative et dans le formulaire ; que, par ailleurs, la demande ne comportait pas l'ensemble des éléments requis par l'article A 114-6 du code de l'aménagement alors applicable et notamment un plan de situation, un plan de masse où auraient figuré les limites du terrain, l'implantation des constructions projetées, celles à démolir, les constructions voisines, les voies de desserte et leur raccordement au domaine public, le tracé des réseaux existants, et le raccordement à un dispositif d'assainissement ; que la circonstance que le plan de masse et le plan de situation aient été produits postérieurement à la délivrance de l'autorisation est à cet égard indifférente ; qu'ainsi les omissions, inexactitudes et insuffisances entachant un dossier dont la présentation était délibérément ambiguë ont été de nature à fausser l'appréciation portée par l'autorité administrative sur la conformité du projet à la réglementation applicable ; que la circonstance que les insuffisances du dossier de demande ne se seraient révélées qu'après le début des travaux, après une visite sur place d'un agent contrôleur et des plaintes de voisins, ne faisait pas obstacle à ce que l'administration se fonde sur ces omissions et inexactitudes pour retirer un permis de construire qui, eu égard au contenu du dossier sur lequel elle avait statué, était entaché d'illégalité.
Victor de Chanville
Avocat à Aubagne
