Le contrat de construction de maison individuelle (ou CCMI) correspond à un marché de travaux réglementé par le code de la construction et de l’habitation (articles L. 230-1 et s., R. 231-1 et s.).
 
Une telle convention a pour objet d’encadrer et de sécuriser l'édification d'une maison individuelle (immeuble à usage d'habitation ou mixte comportant un ou deux logements) par un constructeur spécialisé, pour le compte d’un maître d'ouvrage, un particulier le plus souvent.
 
La réglementation applicable à un tel contrat définit précisément les obligations du constructeur-entrepreneur et offre une prestation globale en prenant en charge l'ensemble des missions tendant à la réalisation de la construction, à l'exclusion de la fourniture du terrain ; se raison d’être consiste bien entendu en la protection renforcée du maître d’ouvrage, la plupart du temps sans connaissances techniques et juridiques et, par conséquent, facilement en difficulté face à son cocontractant.
 
Les conditions de la formation et du contenu du contrat, tout comme les modalités et les garanties de son exécution sont régies par des dispositions d'ordre public (c’est-à-dire ne pouvant pas être écartées, notamment par les parties au contrat et particulièrement par le constructeur puisqu’elles bénéficient à l’acquéreur) destinées à assurer la protection des maîtres d'ouvrage face aux défaillances des entreprises de construction ou aux éventuels abus de constructeurs professionnels.
 
La convention peut être conclue avec ou sans fourniture de plans (dans ce dernier cas, contrat de louage d'ouvrage « ayant au moins pour objet l'exécution des travaux de gros œuvre, de mise hors d'eau et hors d'air » d'un immeuble à usage d'habitation ou mixte comportant un ou deux logements)
 
Entre autres garanties (concernant notamment la formation et le contenu du contrat, certaines clauses étant obligatoires ou proscrites notamment), le contrat de construction de maison individuelle comprend une garantie de livraison.

 
          Cette garantie est consacrée et définie par l’article L 231-6 du code de la construction et de l’habitation, dont il ressort que:
 
â–ª La garantie de livraison couvre le maître de l'ouvrage, à compter de la date d'ouverture du chantier, contre les risques d'inexécution ou de mauvaise exécution des travaux prévus au contrat, à prix et délais convenus.
En cas de défaillance du constructeur, le garant prend à sa charge :
-  Le coût des dépassements du prix convenu dès lors qu'ils sont nécessaires à l'achèvement de la construction ;
-  Les conséquences du fait du constructeur ayant abouti à un paiement anticipé ou à un supplément de prix ;
-  Les pénalités forfaitaires prévues au contrat en cas de retard de livraison excédant trente jours.
 
â–ª Dans le cas où le garant constate que le délai de livraison n'est pas respecté ou que les travaux nécessaires à la levée des réserves formulées à la réception ne sont pas réalisés, il met en demeure sans délai le constructeur soit de livrer l'immeuble, soit d'exécuter les travaux.
Le garant est tenu à la même obligation lorsqu'il est informé par le maître de l'ouvrage des faits susindiqués.
Quinze jours après une mise en demeure restée infructueuse, le garant procède à l'exécution de ses obligations.
 
â–ª Ainsi, faute pour le constructeur ou l'administrateur de procéder à l'achèvement de la construction, le garant doit désigner sous sa responsabilité la personne qui terminera les travaux.
Toutefois, et à condition que l'immeuble ait atteint le stade du hors d'eau, le garant peut proposer au maître de l'ouvrage de conclure lui-même des marchés de travaux avec des entreprises qui se chargeront de l'achèvement. Si le maître de l'ouvrage l'accepte, le garant verse directement aux entreprises les sommes dont il est redevable.

 
            En regard de ce qui précède, les acquéreurs ayant conclu un CCMI sont largement protégés, mais cela n’exclut pas que les travaux soient mal réalisés ou que des vices apparaissent après la réception.
 
Dans une telle hypothèse, à défaut d’accord amiable entre les parties (il arrive que les entrepreneurs reconnaissent l’existence de désordres ou imperfections et qu’ils acceptent de reprendre l’ouvrage pour y remédier) ou de jeu de la garantie dommages-ouvrage, il y aura parfois une expertise amiable, notamment sous l’égide des assureurs, et le plus souvent dans un second temps une expertise judiciaire suivie d’une procédure devant le tribunal judiciaire.
 
L’objet de la procédure consiste en la condamnation du constructeur à reprendre les désordres ou indemniser l’acquéreur.
 
Pendant longtemps, les juges ont été assez intransigeants dans la sanction des constructeurs, estimant souvent que l’exécution forcée, à savoir la reprise des travaux quels que soit leur coût (avec notamment de possibles démolitions etc), devait être prononcée, cela sur le fondement de l’ancien article 1184 du code civil (applicable jusqu’en 2016), lequel disposait que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages et intérêts.
 
Mais depuis 2016 et la réforme du code civil, son nouvel article 1221 prévoit que le créancier d'une obligation peut, après mise en demeure, en poursuivre l'exécution en nature sauf si cette exécution est impossible ou s'il existe une disproportion manifeste entre son coût pour le débiteur de bonne foi et son intérêt pour le créancier : ainsi, la (nécessaire me semble-t-il) proportionnalité de la mesure d’exécution forcée a été expressément et explicitement introduite dans la loi.
 
Les Juges semblent avoir tenu compte de cette nouvelle exigence légale de proportionnalité des mesures comme cela ressort d’arrêts rendus assez récemment par la cour de cassation : alors que demandeurs maîtres d'ouvrage – acquéreurs) demandaient l'application sévère de l'article 1184 ancien du code civil, les juges du fond (première instance et appel) ont rejeté leurs demandes d'exécution forcée en considérant, conformément aux avis des experts judiciaires, que le coût des travaux de reprise dont la réalisation était sollicitée était disproportionné par rapport à la gravité des non-conformités dont se plaignaient les requérants.
 
La cour de cassation a confirmé cette solution en rejetant les pourvois dont elle avait été saisie.
 
 
            Ainsi, par un arrêt du 10 novembre 2021 (n° 20-19.323), elle a jugé que c’est à tort qu’une SCI faisait grief à l'arrêt rendu par la cour d’appel de limiter la condamnation du constructeur au versement d'une somme de seulement 3 000 € à titre de dommages-intérêts en réparation du préjudice esthétique et de rejeter sa demande tendant à la voir condamner à reprendre le désordre au titre d’une « queue de billard » (pose inadéquate du carrelage entraînant un défaut de parallélisme avec les murs), formulée pour le cas où sa demande indemnitaire à hauteur de 25 000 € à ce titre ne serait pas accueillie.
 
La SCI faisait valoir le fait que la partie envers laquelle l'engagement n'a pas été exécuté a le choix ou de forcer l'autre à l'exécution de la convention lorsqu'elle est possible, ou d'en demander la résolution avec dommages-intérêts.
 
La cour d’appel avait néanmoins retenu que les travaux consistant à démolir le mur de la porte d'entrée, à piquer la dalle existante pour reconstruire un nouveau mur, à reprendre les chaînages verticaux et horizontaux, la façade, le doublage intérieur, le plafond de la pièce, et à procéder à la dépose et la pose d'un nouveau carrelage, avec toutes les conséquences immatérielles de ces travaux sur ce bien loué, étaient hors de proportion et dès lors injustifiés pour réparer l'atteinte esthétique mineure.
En ce sens, l'expert avait d’ailleurs relevé que ce défaut d'exécution était « irrattrapable », l'engagement de travaux de démolition et de reconstruction étant selon lui hors de proportion avec le préjudice.
 
Le pourvoi a été écarté et, même si la cour de cassation n’a pas motivé sa décision de manière satisfaisante, du moins en se référant au principe de proportionnalité, c’est bien le principe qui semble avoir été mis en œuvre.
 

            Le second arrêt rendu par la 3ème chambre civile de la cour de cassation le 17 novembre 2021 (n° 20-17.218) est en revanche bien plus explicite.
 
Dans cette affaire, le maître d’ouvrage se plaignait de l'inachèvement des maisons objet du contrat et avait obtenu un premier jugement condamnant la société constructeur à faire exécuter les travaux nécessaires pour livrer les maisons en état d'achèvement au sens de l'article R. 261-1 du code de la construction et de l'habitation puis un second jugement condamnant le garant (saisi entre-temps) à faire terminer les travaux en vue de la livraison.

Les travaux n’ont toutefois pas été réalisés de manière satisfaisante et après une nouvelle expertise l’acquéreur a, de nouveau, assigné le garant en demandant la « déconstruction-reconstruction » des maisons et la réalisation des travaux nécessaires à la livraison de maisons strictement conformes aux stipulations contractuelles.
 
Appréciant souverainement les modalités de la réparation du préjudice, la cour d'appel a retenu que l'atteinte esthétique mineure subie par l'ouvrage était intégralement réparée par l'allocation d'une somme d’argent.

La cour d'appel a ainsi constaté que, si l'arase étanche était prévue au contrat, les injections périphériques qu'avaient préconisées l'expert avaient été réalisées pour remédier aux risques de remontée d'humidité du sol par capillarité et qu'aucune trace d'humidité n'avait été relevée au sol ou sur les parois, ou encore que la dalle d’une villa était encaissée de dix centimètres environ par rapport à ce qui avait été projeté mais que le contrat prévoyait que l'installation d'une pompe de relevage pourrait être nécessaire, ce qui a été le cas puisque de telles pompes ont été effectivement installées.
 
Dans ce contexte, la cour de cassation a jugé que :
« Ayant déduit de ces constatations et énonciations que les non-conformités invoquées par M. [X] étaient soit non établies, soit dénuées de gravité, et que le respect des règles de l'art et de la réglementation en vigueur était assuré après réalisation des travaux ordonnés, la cour d'appel, abstraction faite de motifs erronés mais surabondants tirés de l'appréciation des obligations du garant de livraison par rapport à la notion d'achèvement de l'article R. 261-1, alinéa 1er, du code de la construction et de l'habitation, a pu en déduire que la demande tendant à la démolition et à la reconstruction des maisons, qui se heurtait au principe de proportionnalité des réparations au regard de l'absence de conséquences dommageables des non-conformités constatées, devait être rejetée ».
 

            Le principe de proportionnalité a ainsi été consacré explicitement par la jurisprudence.
 
Il est permis de craindre que certains constructeurs peu honnêtes puissent en profiter, conscients que leurs manquements ne donneront lieu qu’au paiement de dommages et intérêts, mais leur éventuelle mauvaise foi pourrait être sanctionné par la non-application du principe de proportionnalité.
 
Quoi qu’il en soit, au regard des difficultés techniques et juridiques de la matière, l’assistance par un avocat compétent en matière de droit immobilier et droit de la construction peut s’avérer décisive.