Les ventes immobilières sont la plupart du temps assorties de conditions suspensives, ce qui justifie la signature dans un premier temps d'un compromis de vente puis sa réitération par acte authentique dans un second temps une fois les conditions réalisées.

L'article 1181 du code civil prévoit à ce sujet que :
« L'obligation contractée sous une condition suspensive est celle qui dépend ou d'un événement futur et incertain, ou d'un événement actuellement arrivé, mais encore inconnu des parties.
Dans le premier cas, l'obligation ne peut être exécutée qu'après l'événement.
Dans le second cas, l'obligation a son effet du jour où elle a été contractée ».

Les conditions suspensives les plus fréquentes se rapportent à l'obtention d'un prêt bancaire à certaines conditions définies dans la promesse de vente, mais elles peuvent également concerner l'obtention d'une autorisation d'assemblée générale de copropriétaires, ou encore d'un permis de construire purgé du recours des tiers.

Si la condition suspensive ne se réalise pas de la faute de l'acquéreur, par exemple si celui-ci n'a pas mis en œuvre les démarches nécessaires à l'obtention d'un prêt bancaire ou d'un permis de construire conformes à ce qui a été prévu et dans le délai fixé, il est susceptible d'engager sa responsabilité lorsque, de son fait, la vente ne se réalise pas.

Dans une telle hypothèse, outre la possibilité de rechercher l'exécution forcée de la vente, le compromis de vente prévoit en général le paiement par l'acquéreur d'une indemnité d'immobilisation du bien (ou clause pénale), s'élevant souvent à un montant de 10% du prix de vente du bien concerné.

Il y a donc un contentieux fourni à ce sujet puisqu'il n'est pas rare que les acquéreurs ne fassent pas le nécessaire entre la signature de la promesse de vente et la réitération chez Notaire ou du moins que certaines difficultés interviennent à ce stade.


La Cour de cassation s'est récemment prononcé (arrêt du 07/11/2019, n° 18-17267) sur un cas particulier : une société avait acquis un bien sous la condition suspensive de l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers avant une date précise.

Ainsi, le permis de construire a été sollicité et obtenu, mais par une société distincte ; la promesse de vente prévoyant une faculté de substitution, la 1ère société envisageait en effet de se faire substituer à l'acte de vente par la société bénéficiaire du permis, mais cela n'a pas été fait à temps.

Dans ce contexte, la Cour de cassation a considéré que la condition suspensive ne s'était pas réalisée et, par conséquent, a sanctionné la société bénéficiaire de la promesse de vente en la condamnant notamment au paiement de dommages et intérêts, sa décision étant motivée de la manière qui suit :

« Attendu que la société Foncinvest fait grief à l'arrêt [de la cour d'appel] de dire que la condition suspensive relative à l'obtention d'un permis de construire purgé du recours des tiers a défailli par son fait et de la condamner à payer la somme de 37 500 euros au titre de l'indemnité d'immobilisation contractuelle ;

Mais attendu qu'ayant souverainement relevé que l'absence de substitution effective entre la société Foncinvest et la société Sepimo, à la date du dépôt de la demande de permis de construire, résultait de la proposition transmise à M. et Mme K... par le notaire le 29 juillet 2008 prévoyant expressément une régularisation de la substitution entre la société Foncinvest et la SCI et non entre la société Foncinvest et la société Sepimo, la cour d'appel a pu en déduire que la société Foncinvest ne pouvait, au vu de ces éléments, soutenir que la condition suspensive aurait défailli sans faute de sa part alors que, s'étant engagée à déposer une demande de permis de construire avant le 31 octobre 2007, elle n'établissait pas avoir déposé cette demande, de sorte que la condition suspensive avait défailli de son fait ; qu'elle a ainsi légalement justifié sa décision de ce chef ».

Il convient donc de se montrer vigilant.

Victor de Chanville
Avocat à Aubagne