L'article L 410-1 du code de l'urbanisme définit le certificat d'urbanisme de la manière qui suit :

« Le certificat d'urbanisme, en fonction de la demande présentée :

a) Indique les dispositions d'urbanisme, les limitations administratives au droit de propriété et la liste des taxes et participations d'urbanisme applicables à un terrain ;

b) Indique en outre, lorsque la demande a précisé la nature de l'opération envisagée ainsi que la localisation approximative et la destination des bâtiments projetés, si le terrain peut être utilisé pour la réalisation de cette opération ainsi que l'état des équipements publics existants ou prévus ».

Il explique également ses effets :

« Lorsqu'une demande d'autorisation ou une déclaration préalable est déposée dans le délai de dix-huit mois à compter de la délivrance d'un certificat d'urbanisme, les dispositions d'urbanisme, le régime des taxes et participations d'urbanisme ainsi que les limitations administratives au droit de propriété tels qu'ils existaient à la date du certificat ne peuvent être remis en cause à l'exception des dispositions qui ont pour objet la préservation de la sécurité ou de la salubrité publique »,

et ajoute que :

« Lorsque le projet est soumis à avis ou accord d'un service de l'Etat, les certificats d'urbanisme le mentionnent expressément. Il en est de même lorsqu'un sursis à statuer serait opposable à une déclaration préalable ou à une demande de permis. Le certificat d'urbanisme précise alors expressément laquelle ou lesquelles des circonstances prévues aux deuxième à sixième alinéas de l'article L. 424-1 permettraient d'opposer le sursis à statuer ».

          Au-delà des informations que le certificat d'urbanisme peut renfermer, il présente un atout majeur : la « cristallisation » des règles applicables pendant 18 mois à compter de sa délivrance : autrement dit, sauf exception, en cas d'évolution des règles d'urbanisme applicables au projet après la délivrance du certificat d'urbanisme, la demande d'autorisation d'urbanisme sera instruite sur le fondement des règles en vigueur à la date du certificat d'urbanisme.

Au titre des exceptions, l'on peut citer :

- les dispositions ayant pour objet la sécurité ou la salubrité publique, immédiatement opposables aux autorisations d'urbanisme même si elles n'existaient pas à la date d'obtention du certificat,

- les contenus erronés du certificat d'urbanisme,

- la possibilité pour le service instructeur d'opposer un sursis à statuer à une demande de permis de construire déposée dans le délai de validité d'un certificat d'urbanisme même si le sursis à statuer n'avait pas été mentionné dans le certificat, dès lors que les conditions du sursis étaient réunies à la date du certificat.

Ajoutons qu'un certificat d'urbanisme peut faire l'objet d'un recours en annulation sans véritable condition de délai puisque le code de l'urbanisme ne prévoit pas de mesures de publicité le rendant opposable aux tiers, le délai de recours ne pouvant par conséquent en général (sauf notification notamment) pas commencer à courir.

C'est un risque.

          Dans ce contexte, il est à l'évidence important que l'autorité administrative fournisse des informations exactes, toute erreur ou imprécision pouvant présenter des conséquences dommageables pour le pétitionnaire.

L'administration (Commune, Communauté de Communes, etc) est donc susceptible d'engager sa responsabilité en cas d'illégalité du certificat, laquelle sera analysée comme une faute, résultant la plupart du temps d'une erreur ou d'une omission des renseignements portés dans le certificat.

La jurisprudence est souvent sévère, ce que vient rappeler un arrêt du Conseil d'Etat du 18 février 2019 (n° 414233).

Des particuliers avaient acquis un terrain en considération d'un certificat d'urbanisme obtenu par le vendeur, ont ensuite demandé et obtenu un permis de construire, mais celui-ci a été contesté devant la juridiction administrative et annulé.

La faute commise par l'administration a consisté à mentionner dans le certificat d'urbanisme les règles du plan local d'urbanisme en vigueur, ultérieurement été jugées illégales dans le cadre de la procédure introduite à l'encontre du permis de construire.

Le Conseil d'Etat a en ce sens considéré qu' « en vertu d'un principe général, il incombe à l'autorité administrative de ne pas appliquer un règlement illégal. Ce principe trouve à s'appliquer, en l'absence même de toute décision juridictionnelle qui en aurait prononcé l'annulation ou les aurait déclarées illégales, lorsque les dispositions d'un document d'urbanisme, ou certaines d'entre elles si elles en sont divisibles, sont entachées d'illégalité, sauf si cette illégalité résulte de vices de forme ou de procédure qui ne peuvent plus être invoqués par voie d'exception en vertu de l'article L. 600-1 du code de l'urbanisme. Ces dispositions doivent ainsi être écartées, sous le contrôle du juge de l'excès de pouvoir, par l'autorité chargée de délivrer des certificats d'urbanisme ou des autorisations d'utilisation ou d'occupation des sols, qui doit alors se fonder, pour statuer sur les demandes dont elle est saisie, sur les dispositions pertinentes du document immédiatement antérieur ou, dans le cas où celles-ci seraient elles-mêmes affectées d'une illégalité dont la nature ferait obstacle à ce qu'il en soit fait application, sur le document encore antérieur ou, à défaut, sur les règles générales fixées par les articles L. 111-1 et suivants et R. 111-1 et suivants du code de l'urbanisme ».

Il a ensuite précisé que « le préjudice financier résultant de la baisse de la valeur vénale du terrain des époux A... devait être évalué à la différence entre son prix d'acquisition, alors même qu'il était pour une partie seulement classé en zone constructible par le plan local d'urbanisme, et sa valeur comme terrain inconstructible », ce qui a donné lieu à la condamnation de la Commune au paiement d'une somme de l'ordre de 260 000 euros, alors même, cela mérite d'être précisé, que c'est non pas la Commune mais la Communauté d'agglomération qui avait élaboré le plan local d'urbanisme jugé illégal...

La solution est dure, ce qui s'explique notamment par le fait qu'un des objectifs du certificat d'urbanisme est de garantir une certaine sécurité juridique à son bénéficiaire, l'administration devant dans ce contexte se montrer particulièrement vigilante eu égard aux conséquences potentielles d'une irrégularité du certificat.

Victor de Chanville

Avocat à Aubagne